合同约定的解除条件成就时，守约方可单方解除合同

名词解释：约定解除

约定解除是指在合同中明确约定解除合同的具体事项，待约定的事由出现时，守约方有权单方解除合同。我国《合同法》规定：当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条   当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

    第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

典型案例：

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

                    案号：（2015）沪一中民二（民）终字第1815号

上诉人陆某。

上诉人吴某。

被上诉人吴某文。

上诉人陆某、吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，2014年7月31日，吴某文（甲方）与吴某、陆某（乙方）通过上海德Y房地产经纪有限公司居间签订买卖合同一份，乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为1850万元整。买卖合同约定，双方在2014年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）违约责任第2条约定：“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。”附件三付款协议约定，乙方已在签订本合同前直接转付定金50万元整，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内直接支付甲方部分首期房款50万元整，于2014年8月2日前直接支付甲方部分房价款计455万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计555万元整。第二期房价款1295万元，乙方通过如下方式支付：“乙方应于签订本合同后柒日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。”

另查，吴某文在签订买卖合同之前于2014年5月26日、6月3日共计收到陆某支付的购房定金50万元。买卖合同签订后，陆某、吴某于2014年7月31日向吴某文转账支付房款共计385万元，次日陆某向吴某文转账支付房款470万元。审理中，吴某文确认共收到陆某、吴某支付的房款计905万元。

至同年9月30日，吴某、陆某未能与银行签订抵押借款合同，双方亦未去申请办理转让过户。2014年10月15日，吴某、陆某作为抵押人向中国银行股份有限公司上海市黄浦支行（以下简称贷款银行）申请抵押借款，贷款金额为1200万元。当日，吴某文的母亲史＊在中国银行开设户名为史＊、账号为＊＊＊6的个人账户。吴某（借款人）、陆某作为共同抵押人在个人住房（二手房）抵押借款合同及补充合同上签名，该抵押借款合同载明：发放贷款的指定账户为史＊的上述账户。第二十四条约定：“本合同须经贷款人及借款人、抵押人、保证人签字并盖章。本合同自上海市房屋抵押登记机构办理登记之日起生效。”贷款银行于同年11月8日在上述抵押借款合同及补充合同上盖章。

2014年10月24日，吴某文、史＊（本段简称我方）委托律师向吴某、陆某（本段简称你方）发函，指出你方应于2014年9月30日前通过贷款审批，如未通过或额度不足，应支付相应部分，但目前距约定时间已逾期近一个月，你方避而不见也不履行相关义务。我方决定与你方解除买卖合同，并要求你方支付赔偿金及违约金。鉴于你方已支付首期房价款，请在收函后三个工作日内与我方联系并提供收款账户，我方在收到收款账户信息后三个工作日内，将扣除赔偿金、违约金的剩余款项予以退回。

同年11月11日，吴某（本段简称我方）委托律师回函称，我方未在2014年9月30日前办妥贷款手续有多方面的原因，9月30日后我方仍积极向银行申办贷款，吴某文、史＊（本段简称你方）对我方的此项行动予以接受，并于2014年10月15日在中国银行申办了银行卡以接受第二期房款。日前该房款已获得贷款银行批准，办理房屋过户条件已完备。我方要求你方继续履行合同，办理过户手续。你方律师所发函中提之解除买卖合同并赔偿370万元违约金的要求显属不当，有违公平诚信，我方无法接受。吴某文收到回函后，遂提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方签订的买卖合同于2014年10月27日解除；2、陆某、吴某向吴某文支付违约金及赔偿金共计3，792，500元。陆某、吴某提起反诉，要求：1、吴某文继续履行买卖合同，配合办理房屋过户手续；2、吴某文支付违约金，自2014年12月1日起至办理过户之日止，以每日9，250元计。

原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案买卖合同补充条款（一）违约责任第2条“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。”载明了约定解除合同的条件，即若乙方违约超过十个工作日的，甲方有权以通知方式解除合同。按期、足额支付房款系买方最重要的合同义务，现吴某、陆某因自身原因未能在合同约定的期限内（签订合同后七日内）向贷款银行申请贷款、签订合同、办理手续等；在前两次申请贷款未果的情况下，亦未能在申请产权过户之前（即2014年9月30日前）将房价款支付给吴某文；故吴某、陆某已构成违约。在上述违约行为超过十个工作日（至10月20日）仍未履行的，吴某文便享有约定的合同解除权。吴某文通过委托律师发函的方式行使合同解除权，符合合同约定及法律规定，原审法院予以确认。

解除权系形成权，一方作出解除权的意思表示无需征得对方同意。放弃权利必须明示，只有在法律有规定时，才能以默示方式放弃权利。2014年10月15日，吴某、陆某向贷款银行申请借款，吴某文为配合放贷在该行开设了放款指定账户，本案中尚无其他证据证明吴某文已明示同意吴某、陆某可延期支付房款且放弃行使合同解除权，故吴某文开设指定账户的行为，系其履行合同义务，而非放弃权利的行为。吴某、陆某提出吴某文在10月15日以配合其办理银行贷款的行为，默示放弃合同解除权的意见不能成立，吴某、陆某要求继续履行买卖合同，原审法院不予支持。

当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金在实质精神上是以补偿性违约金为原则的，主要是为弥补一方违约后另一方所遭受的损失，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量。2014年10月15日吴某、陆某申请办理贷款后，至11月8日贷款银行在借款合同上盖章时，本案买卖合同具备极大的继续履行可能性，继续履行将减少卖方所受损失。但吴某文作出解除合同的选择，并在审理时多次表示坚决要求解除合同。鉴于吴某文处尚留有吴某、陆某前期支付的905万元房款，且2014年10月之后二手房市场未出现大幅下跌的波动，故吴某文因买卖合同解除所遭受的损失远低于买卖合同约定的违约金数额，因此吴某、陆某辩称吴某文主张的违约金过高请求法院调整的意见，原审法院予以采纳。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，吴某、陆某的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额，判处吴某文收取的905万元房款扣除违约金后予以返还。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年6月10日作出判决：一、确认吴某文与陆某、吴某签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年10月27日解除；二、陆某、吴某于判决生效之日起十日内向吴某文支付违约赔偿金共计1，800，000元；三、吴某文于判决生效之日起十日内向陆某、吴某返还已付房款9，050，000元，该款项可与上述判决第二项钱款予以抵扣；四、驳回陆某、吴某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计18，570元，由吴某文负担9，285元，陆某、吴某负担9，285元；反诉案件受理费7，435元，由陆某、吴某负担。

原审法院判决后，上诉人陆某、吴某不服，向本院提起上诉称，1、虽然上诉人未能按买卖合同约定的时间获取银行贷款，但被上诉人在合同约定的付款期限过后，仍自愿配合上诉人办理第三次贷款申请，证明被上诉人以自己的行为认可上诉人可以延期付款，并同意继续履行买卖合同。故被上诉人在配合上诉人办理第三次贷款申请后，该贷款尚未正常审批通过之时突然提出解除合同有失诚信；2、被上诉人一方面于2014年10月27日发函给上诉人，称依据合同约定解除合同，并要求上诉人赔偿379万元，另一方面即未按合同约定在扣除了其认为应扣除的违约金后，将余款返还给上诉人，导致被上诉人至今占用上诉人首付款近一年，亦有失诚信；3、上诉人始终积极履行合同，并为此购置了一百余万元的家具，本次买卖合同如被解除，上诉人将承担巨大经济损失，而被上诉人一方没有任何损失，不仅房价持续上涨，还无息占用上诉人首付款长达一年，故原审法院虽酌情减少了被上诉人所主张的违约金，但其减少幅度明显过低，仍判令上诉人赔偿被上诉人180万元巨额违约金显失公平。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，判令双方继续履行买卖合同，上诉人承担逾期付款违约金。

被上诉人吴某文辩称：被上诉人在向上诉人出售系争房屋时，已明确告知其是出于筹资目的，故按时收到全部售房款是被上诉人出售系争房屋的主要目的。现由于上诉人未能按时支付房款，导致被上诉人无法按期使用应得资金而不得不通过其他方式高价筹资，由此造成的损失非原审法院判决的违约金可弥补。被上诉人完全是依照合同的约定履行义务，被上诉人也是在积极协助上诉人办理银行贷款手续。但被上诉人帮助上诉人办理申请银行贷款的行为并不表示被上诉人放弃了依据合同行使合同解除权的权利。现上诉人逾期付款的行为已构成违约，被上诉人主张合同解除权符合约定及法律规定。鉴于上诉人在收到被上诉人的解除函后，并未明确表示同意解除合同，而是要求继续履行合同，故被上诉人在双方的合同未被确认解除前，无法将扣除违约金后的余款返还给上诉人。上诉人违约导致买卖合同无法继续履行，上诉人理应承担合同约定的违约责任。现原审法院已酌情扣减了相应的违约金，上诉人再提出上诉显属无理。要求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人间就系争房屋买卖所签订的合同，系当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，受法律保护。当事人双方均应本着诚实信用原则，依约履行。本案中，双方当事人对于上诉人未能按买卖合同中约定的时间即2014年9月30日前将购房余款支付给被上诉人之事实均无异议。争议在于被上诉人的母亲于此后因上诉人要求继续办理第三次贷款的需要在指定银行开户的行为，是否表示双方就付款期限及继续履行买卖合同另行达成了合意。对此双方各执已见。本院认为，依据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同的变更内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，被上诉人的母亲仅依照上诉人的要求，办理了相关的银行开户手续，但当事人双方对于是否变更原合同的付款约定等均未达成合意，故上诉人仅以被上诉人母亲的行为主张双方已变更了原合同的付款约定缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被上诉人依据合同行使解除权的问题，原审法院亦已作了详尽的析理阐述，本院予以认可，故不再赘述。虽然上诉人在合同约定的付款期限过后，也曾试图再次申请银行贷款，希望能继续履行合同，但由于双方未能就继续履行买卖合同达成合意，客观上上诉人也未能按合同的约定时间履行付款义务，故上诉人已构成违约，被上诉人在主张解除合同的同时，依照合同的约定主张违约金，并无不当。双方当事人亦应本着诚实信用原则，依照合同的约定解决合同解除后的后续问题。鉴于双方在合同中对合同解除后的违约金作了明确约定，该约定并不违反法律规定，亦不违悖当事人签约的初衷，故依据诚实信用原则，该约定对双方当事人具有同等的法律约束力，双方均应恪守诚信，依约执行。审理中，原审法院已根据本案的实际情况，考虑到上诉人所称的市场行情、双方当事人的损失及过错程度等因素，依照上诉人的申请，酌情扣减了被上诉人主张的部分违约金，本院经审查，原审法院的酌情扣减理由并无不当。上诉人主张再予减少缺乏相应的依据，本院难以支持。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币26，005元，由上诉人陆某、吴某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　庞闻淙

审判员　　周　欣

审判员　　方　方

二〇一五年八月五日

书记员　　陈韫镠

律师评析：

合同解除包括法定解除和约定解除两种情形，当合同双方约定的解除条件成就时，守约方有权按照约定解除合同。

本案中，根据双方签订的合同约定“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。”载明了约定解除合同的条件，即若乙方违约超过十个工作日的，甲方有权以通知方式解除合同。按期、足额支付房款系买方最重要的合同义务，现吴某、陆某因自身原因未能在合同约定的期限内（签订合同后七日内）向贷款银行申请贷款、签订合同、办理手续等；在前两次申请贷款未果的情况下，亦未能在申请产权过户之前（即2014年9月30日前）将房价款支付给吴某文；故吴某、陆某已构成违约。在上述违约行为超过十个工作日仍未履行的，吴某文便享有约定的合同解除权。吴某文通过委托律师发函的方式行使合同解除权，符合合同约定及法律规定。

综上所述，吴某、陆某自收到吴某文委托的律师发出的律师函（解除合同通知）之日起，双方之间的合同解除。本案警示房屋买卖的交易双方，在合同签署后，应按照合同约定的条款按时按质的完成自己的义务，一旦违约将承担严重的违约后果。另外对于守约方而言，可以自己发函给违约方要求解除合同，也可以委托律师等专业人员代表自己向违约方发出按照合同约定解除合同的通知函件。