名词解释：合同目的

合同目的，是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。若因合同一方的违约行为致使不能实现合同目的的，合同守约方有权解除合同。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

典型案例：

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2017）京02民终4435号

上诉人（原审原告）：乐某，女，1988年11月5日出生。

上诉人（原审被告）：孟某，女，1972年8月28日出生。

上诉人乐某、孟某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初18891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

乐某的上诉请求：1、改判一审判决第三项内容为除孟某支付100万违约金外，再支付违约金936000元；2、撤销一审判决第四项；3、判决孟某赔偿乐某中介费150000元及乐某所支付的房款和一审保全担保款的利息。事实和理由：1、一审法院认定双方合同中约定的违约金过高且孟某提出异议，属认定事实不清，适用法律错误。合同约定的违约金是双方真实意思表示，北京西城区房屋价格上涨幅度较大，一审判决的100万元违约金不足以弥补乐某另行购房需额外支付的费用及损失；2、一审法院认定乐某应先向居间方主张权利，在确定确需支付该部分费用的数额后，再向孟某主张属于事实认定不清；3、一审法院认为乐某主张的利息损失已在违约责任中予以考虑与事实不符。

孟某辩称，不同意乐某的上诉请求，我方在合同履行中不存在违约行为，乐某也未提供证据证明孟某给其造成的实际损失，乐某系主动解约，其无权主张房屋增值利益，中介费应由其自行承担，乐某的其他上诉理由均不能成立。

孟某的上诉请求：维持一审判决的第一、二、四项，撤销第三项，改判驳回乐某关于违约金的诉讼请求。事实与理由：一审判决查明事实有遗漏及错误，按照西城区教委工作人员的答复，西城区包括红庙小学不存在学区名额被占用的情况，本案双方当事人均了解西城区不存在学区名额被占用的相关规定；孟某未违约，一审判决其承担100万元违约金缺乏事实依据且适用法律错误。

乐某辩称，不同意孟某的上诉请求及理由。

乐某向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及项下协议；2.孟某返还乐某购房款560万元及同期银行贷款利息损失（从起诉日到实际返还之日）；3.孟某向乐某支付违约金1936000元；4.孟某赔偿乐某支付的中介费15万元及同期银行贷款利息损失（从起诉日到实际返还之日）；5.孟某赔偿乐某保全交纳的担保款560万元的利息（自冻结日到解冻日，按照月息2.5%计算）。6.孟某承担案件诉讼费、保全费。

一审法院认定事实：北京市西城区×××102号房屋（以下简称诉争房屋）登记在孟某名下。2016年6月29日，孟某（出售方、甲方）与乐某（买受方、乙方）经北京爱某房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋已经设定抵押，抵押权人为：北京宝鑫通典当有限公司，抵押金额为5500000元。甲方应于2016年7月3日前办理房屋抵押注销手续。房屋成交总价为9680000元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元。乙方采取全款方式支付房屋成交总价款。乙方分两次向甲方支付除定金之外的成交总价款。第一次于房屋缴税前一天支付6620000元，资金通过资金存管方式划转。第二次于房屋缴税前一天支付2960000元，资金通过资金监管方式划转。甲方应当在2017年12月31日前将房屋交付给乙方。除不可抗力外，乙方未按合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付房款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任。逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按成交总价的20%向甲方承担违约责任。同日，孟某（甲方）与乐某（乙方）签订《装修款补充协议》，约定：甲方出售给乙方的房屋交易总价为9680000元，包含标的房屋配套设施折价款6720000元，甲方出售房屋的过户价格为2960000元。甲乙双方自愿按照过户价格进行纳税登记及权属转移。同日，孟某（甲方）与乐某（乙方）签订《补充协议》，约定：因房屋有抵押，甲乙双方协商同意乙方于2016年7月1日支付甲方5900000元，用于解除房屋的抵押，甲方收到钱款后当日必须配合到建委办理上述标的房屋解除抵押手续，并且解除抵押后当时将房产证原件交给爱某公司保管。如果甲方不能完成解抵押手续则视为甲方违约，除需在5个工作日内退还乙方已经支付房款外还需再赔偿乙方总房款20%的违约金。如果2016年7月1日乙方未能支付上述钱款，乙方需在2016年7月1日当天支付甲方自2016年6月29日至2016年7月28日所产生的利息及滞纳金150000元。如果乙方到2016年7月15日还未能支付甲方钱款，则视为违约，乙方需在5个工作日内支付甲方房款20%的违约金。乙方于签订合同当天以自行交接的方式支付甲方定金100000元，于房屋办理缴税手续前一天以银行资金托管的方式支付720000元，于房屋办理缴税手续前一天以资金监管的方式支付2960000元。甲乙双方同意甲方于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，甲方需将房屋内除古筝以及个人纪念物品外所有家具家电无偿赠送给乙方。甲方承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金。上述合同及补充协议签订当日，乐某支付孟某定金100000元。此后，孟某（甲方）与乐某（乙方）再次签订《补充协议》，约定：甲乙双方友好协商同意，甲方在乙方支付解押房款5500000元前将位于北京市昌平区×××601号房产的拥有权证件交付给乙方，乙方于完成房屋产权转移登记后当天归还给甲方。2016年7月1日，乐某支付孟某购房款5500000元，双方办理诉争房屋的解押手续，但当天未办理完毕。2016年7月4日，诉争房屋的解押手续办理完毕。2016年7月4日晚，孟某告知乐某此前有人使用过诉争房屋户籍进入宏庙小学学习。双方就此产生纠纷，导致合同未能正常履行。

另查：一、北京市西城区宏庙小学出具证明：证明2013年有学生使用诉争房屋户籍进入学校学习。二、乐某之女王某于2012年7月1日出生。三、2016年6月29日，孟某（甲方）、乐某（乙方）、爱某公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：丙方为甲乙双方签订房屋买卖合同提供居间服务，乙方支付丙方居间服务费150000元。甲乙任何一方违反房屋买卖合同约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，乐某支付爱某公司居间服务费150000元。四、本案审理中，乐某申请对诉争房屋采取查封措施并提供了担保，一审法院于2016年7月8日出具裁定书，对诉争房屋进行了查封。

一审庭审中，乐某主张其购买诉争房屋的主要目的是为了给其孩子上宏庙小学，故双方在补充协议第九条明确约定诉争房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则孟某应承担违约责任，但孟某隐瞒了诉争房屋学区名额于2013年被占用的情况，孟某构成违约，应按照合同约定承担违约责任。孟某对乐某的主张不予认可。孟某主张补充协议第九条约定的意思应当是双方签订合同至过户前学区名额未被占用，之前是否占用其无法控制，且学区名额是否占用是西城区教委政策文件决定，不是双方能决定的，该条款无效，而且西城区教委出的规范文件也没有六年一学位的规定，2013年有孩子入学也不会影响乐某孩子之后入学，故其并不构成违约。孟某为证明其主张，向法院提交了西城区、丰台区、海淀区、石景山区相关小学入学政策用以证明北京市只有海淀区、石景山区实施六年一学位的政策，西城区与丰台区并未实施该政策。乐某主张西城区的教育资源更加稀缺，西城区的入学政策只会比海淀区、石景山区更为严格。

一审审理中，孟某主张乐某未按照补充协议约定于2016年7月1日支付5900000元已构成违约。乐某主张2016年7月1日其支付孟某5500000元后，当天未完成解押，双方一致同意解押后再支付剩余的400000元，2016年7月4日解押完成后，其即询问孟某的汇款账号，但孟某未提供，此后孟某告知其诉争房屋学位已被占用，双方发生纠纷，故其未再支付孟某剩余购房款。孟某认可2016年7月1日因解押问题，其同意乐某解押完成后再付剩余的400000元，但解押完成后乐某并未支付，故乐某已构成违约。

乐某诉至一审法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、要求孟某返还购房款5600000元并支付利息、要求孟某支付违约金1936000元、要求孟某赔偿中介费损失150000元并支付利息、要孟某赔偿因保全交纳的担保费的利息。孟某在2016年10月26日庭审中表示同意解除合同及退还购房款5600000元，不同意乐某的其他诉讼请求。孟某另主张双方合同中约定的违约金过高。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。乐某与孟某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。双方在《补充协议》中明确约定：孟某承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乐某有权向孟某追究标的房屋总价款20%的违约金。对于该条约定，应当作通常的解释，即应当理解为孟某承诺诉争房屋产权转移登记前不存在有人用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习，导致可能对乐某方孩子入学造成影响的情形，否则应承担相应的违约责任。现查明2013年已经有人使用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习，乐某的孩子于2012年7月出生，正常应在2018年入学，由于北京市各区县的小学入学政策每年不尽相同，目前根本不可能知道2018年宏庙小学的入学政策，但根据孟某提供的证据也可以反映北京市海淀区、石景山区确有六年一学位的政策规定，由于西城区的教育资源稀缺度在北京市处于前列，故不能排除2013年使用诉争房屋户籍入学会对乐某孩子2018年入学造成影响的可能性。根据双方的合同约定可以反映乐某购买诉争房的主要目的之一即是为了子女进入宏庙小学学习，由于子女入学问题对每个家庭都至关重要，不能苛求乐某在对孩子入学造成实质影响后再主张权利，那样产生的后果对每个家庭而言都是难以接受的。孟某作为诉争房屋的产权人，对2013年有人使用诉争房屋户籍入学的情况应当明知，若孟某在与乐某签订合同前本着诚实信用的原则告知乐某全部真实情况，根本不会产生本案争议。综上所述，孟某签订合同时隐瞒了2013年有人使用诉争房屋户籍入学的情况，违反了双方补充协议的约定，应承担相应的违约责任。孟某主张双方关于学区学位的约定属于无效的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。孟某主张乐某未按照补充协议约定于2016年7月1日支付590万元构成违约，但根据双方当庭陈述，双方对于2016年7月1日支付550万元用于解押，剩余40万元于解押后支付达成了一致意见，由于解押后乐某即得知2013年有人使用诉争房屋户籍进入宏庙小学学习，双方因此产生争议，此后乐某未再支付购房款具有正当理由，并未构成违约。由于孟某违反合同约定构成违约，乐某要求解除双方签订的房屋买卖合同，孟某亦同意解除，法院不持异议。合同解除后，孟某应将收取的购房款560万元退还乐某，对乐某的此项诉讼请求，法院予以支持。孟某构成违约，应承担违约责任，但双方合同中约定的违约金过高，孟某提出异议，法院予以适当调整，具体数额，根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、孟某的过错程度、乐某的损失等相关因素予以酌定。乐某主张的购房款利息实际为乐某的相关损失，由于双方在合同中已经约定了违约责任的承担方式，且法院在孟某应承担的违约责任中亦考虑了该项损失，故对乐某要求孟某支付购房款利息的诉讼请求不予支持。关于乐某要求孟某赔偿居间服务费及利息损失的诉讼请求，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，乐某应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向孟某主张权利，对乐某的此项诉讼请求，法院暂不予处理。乐某要求孟某支付担保款560万元的利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认乐某与孟某签订的关于北京市西城区×××102号房屋的房屋买卖合同及补充协议于二〇一六年十月二十六日解除。二、自判决生效之日起七日内，孟某退还乐某购房款五百六十万元。三、自判决生效之日起七日内，孟某支付乐某违约金一百万元。四、驳回乐某的其他诉讼请求。如果孟某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审审理过程中，乐某提供发表在互联网上的内容为西城区副区长解读2017年入学政策的四大变化的文章一份，证明西城区学校仍适用6年一学位的入学政策。乐某另提供从网上下载的关于宏汇园小区房屋报价信息及二手房价格信息，证明房屋涨价情况。孟某的质证意见为，对乐某提供的上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可；对房屋涨价情况，认为合同解除系乐某提出，房屋增值与否与孟某无关。孟某提交录音证据一份，证明西城区不存在6年1学位的入学政策。乐某对该份证据不予认可。经查，孟某在一审庭审中认可同意乐某就剩下的40万元先不支付，之后再说的意见。乐某在一审中提交的2016年7月5的与孟某通话的录音光盘及文字资料中显示有如下内容“孟姐：……看他到底占用的是办事处的指标，还是我的指标……第二，她认为她占用的是办事处的指标……，卖了房子给你，如果真是占用我的指标，两年以后你们孩子要上学的，不就耽误你们事了吗”。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。

本院认为，本案争议的焦点主要是孟某是否应当承担违约责任，以及一审法院确定违约金数额是否恰当。

乐某与孟某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系自愿签订，内容合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。一审法院根据乐某与孟某的诉讼意见，判决确认上述合同及补充协议于2016年10月26日解除，并由孟某退还乐某购房款560万元，对该部分判决内容双方当事人均无异议，本院予以确认并维持。乐某与孟某签订的《补充协议》明确约定：孟某承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乐某有权向孟某追究标的房屋总价款20%的违约金。诉讼中双方当事人针对该条款约定的“占用”的含义理解不一，孟某认为占用与使用有区别，涉诉房屋虽曾被一孩子入学时使用过，但并不说明涉诉房屋入学学区名额被占用。乐某认为其购房的目的是购买的学区房，为自己孩子今后入学所用，合同约定的“占用”应作“使用”理解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故对于本案争议条款的理解，应当按照我国合同法所确定的上述解释原则予以解释。根据本案查明的事实，在事后孟某与乐某沟通解决争议事项时，对另一孩子使用涉诉房屋就读红庙小学，也多次使用“占用”一词，本院有理由认为双方在签订合同时对约定“占用”的本意是诉争房屋产权转移登记前不存在有人使用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习情形。孟某对乐某购买涉诉房屋的目的系购买的学区房并要用于乐某孩子入学时使用也是明知的，但孟某在签订合同之初并未如实披露涉案房屋曾被另一孩子入学时使用的事实，尽管诉讼中其表示并非主观故意，但该情节对乐某的购房选择及目的有重大影响，孟某在缔约时有违诚实信用原则，存在重大过错，应承担相应责任。因在2013年已经有人使用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习，孟某违反合同约定的义务，应承担相应的违约责任，孟某上诉称无学区名额被占用的相关入学政策，其不应承担违约责任的理由，与合同约定不符，本院不予支持。一审法院的该部分认定恰当，本院依法予以维持。

关于乐某主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。乐某上诉认为一审确定的违约金数额过低，其主张实际损失主要为房屋价值上涨损失近400万，房款及担保款利息损失约64万元，中介费15万元及相应利息，律师费11万、精神损失及后续买房损失等。分析乐某所主张的各项损失，其中关于房屋的涨价损失问题，涉案合同于2016年10月26日解除，对此双方均无异议，故对于涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量，乐某主张的该部分损失包括合同解除后的损失，故其的部分主张缺乏事实依据，本院不予支持。对乐某主张的担保款利息损失、律师费、精神损失费及后续买房损失，也因缺乏相关的法律依据，本院不予支持。关于乐某主张的中介费及利息问题，因合同居间方北京爱某房地产经纪有限公司并非本案当事人，且孟某对该中介费用的负担有争议，故一审法院认定双方当事人另行解决，本案不予处理并无不当，本院依法予以维持。关于乐某主张的购房款利息问题，因一审法院在衡量违约金数额时一并酌情予以考虑，并无不当，本院对乐某的该部分上诉请求也不予支持。一审法院所确定的100万元违约金数额恰当，本院依法予以维持。

综上所述，乐某和孟某的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14574元，由乐某负担7287元（已交纳），由孟某负担7287元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　蒋春燕

审判员　　刘丽杰

审判员　　李　淼

二〇一七年六月二十八日

书记员　　杨　竹

律师评析：

本案系一起买方为了孩子入学购买学区房，然而卖方隐瞒所出售房屋内曾有人入学的事实，因此双方产生纠纷。本案系一起典型的房屋买卖合同纠纷，涉及的主要问题有以下几点：一、合同的主要目的认定问题？卖方隐瞒出售房屋有人使用过该房学区入学的行为是否构成违约？

大状认为，房屋买卖合同的主要目的在正常情况下对卖家而言系收取房款，对买家而言系过户交房获得房屋所有权。然而本案具有一定的特殊性，考虑到本案购买房屋系为了孩子入学，买方在购买学区房时即为了该目的，若买方在购买前就知道该房可能无法让其孩子顺利入学，那么买方便不会再考虑购买该房。基于购房入学读书的目的，学区房房价也高于一般房屋房价。综上所述，本案合同的主要目的系购买该房要能满足买方孩子顺利入学，学区房名额被占用之后，对买方孩子入学将产生重大影响，尽管最终能否入学的结果需要在2018年才能确定，但法院基于人性化的考虑，小孩入学读书对于每个家庭而言都极为重要，法院不能在2018年是否能够就读对口学校的结果出来后再做判断，故法院基于目前学区房入学的现实情况作出了判决。故本案中卖方隐瞒出售房屋有人使用过该房学区名额的行为致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任。