中介机构未尽合理审查义务，中介费应相应减少

名词解释：居间人的报告义务

　　居间人的报告义务是指居间人在居间合同履行中承担的及时完整向委托人报告业务办理情况的义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。

委托人与居间人订立居间合同，往往是希望依靠居间人的专业知识和经验尽快的完成交易，而进行交易的前提就是委托人获取完整的真实信息进而做出判断，这就要求居间人诚实信用的履行报告义务。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

典型案例：

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2015）闵民五（民）初字第1238号

原告上海D有限公司，注册地上海市浦东新区。

被告张某，汉族，户籍地上海市闵行区，现住葡萄牙。

原告上海D有限公司与被告张某居间合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

原告上海D有限公司诉称，2014年10月17日，经原告居间介绍，被告作为房屋的出售方与案外人赵某某就上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《上海市房地产买卖合同》。后因原告业务员所计算的交易税费与买受方心里预期差距较大，且被告也不愿向原告支付居间报酬，故买卖双方自行解除了合同。原告认为，原告已促成买卖双方签订了买卖合同、完成了居间义务，故有权按市场价格向被告收取居间报酬。综上，原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判令被告向原告支付居间报酬人民币（币种下同）21，700元。

被告张某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告方挂牌出售涉案房屋时的价格为2，200，000元，买受方出价2，150，000元，在原告磋商下，最后确定成交价为2，175，000元。故买卖双方签署了买卖合同。但在签订买卖合同时，原告并未向被告提出支付居间报酬的要求。在签订买卖合同后，原告才要求买卖双方签居间协议并要求买卖双方支付居间报酬，买卖双方当场表示不愿意支付居间报酬。又因涉案房屋实际非满五唯一，被告在出售涉案房屋时已向原告提交了产证等材料，原告对此明知。然原告却隐瞒该情况、告知买受方涉案房屋系满五唯一房屋，故在买卖双方签订买卖合同后、买卖双方进行沟通时，买受方方得知涉案房屋的情况。考虑到税费的增加，买受方不愿意购买涉案房屋，故买卖双方当晚即达成一致意见欲撤销合同。但原告对此不同意，且坚持要求买卖双方支付居间报酬，双方协商不成。2014年10月17日，被告至闵行区房产交易中心投诉处投诉原告的欺诈行为、并要求取消网签合同。投诉中心告知买卖双方可去上海市交易中心解除网签合同。故其与买受方自行去上海市交易中心解除了网签合同。综上，原告提交的居间合同非被告签字，且双方并未约定过居间报酬，故原告的起诉依据不成立。且因原告的欺诈行为才导致买卖双方解除合同。故被告不同意向原告支付居间报酬。

经审理查明，涉案房屋登记于被告张某一人名下。

2014年10月16日，被告（卖售人，签约甲方）与案外人赵某某（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过原告居间介绍由乙方受让甲方自有的涉案房屋，转让价款1，450，000元；甲方于2015年1月25日前腾出涉案房屋；双方于2015年1月25日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；甲乙双方根据国家法律、法规、规章、政策等规定本交易所产生的税、费全部由乙方承担。该合同还对违约责任、付款方式等作了约定。同时，被告与赵某某又签署《房地产买卖合同之补充协议》，约定赵某某应于过户前向被告支付装修补偿费725，000元，原合同其他条款保持不变。同日，被告与赵某某又签署《确认书》一份，约定被告与赵某某就买卖涉案房屋要求将《上海市房地产买卖合同》的房价款定为1，450，000元，居间方已经提醒相关政策。

前述合同及协议签订当日，案外人赵某某向被告支付了购房款450，000元。

然之后，据原告的委托代理人庭审陈述，因原告业务员所计算的交易税费与赵某某心里预期差距较大，且被告也不愿向原告支付居间报酬，故被告与案外人赵某某未能履行前述合同及协议内容且解除了双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》。

2014年10月21日，被告向赵某某退还了450，000元购房款。

现因原告要求被告支付居间报酬，遭被告拒绝，遂成讼。

本案审理过程中，原告的委托代理人先向本院提交了一份“出卖方（甲方）处单独载有‘张某’字样”的《房地产买卖居间合同》复印件。在2015年9月23日庭审过程中，因被告对前述居间合同的真实性表示异议，故本院要求原告出示该居间合同原件，遂原告的委托代理人当庭向本院提交了一份“出卖方（甲方）处载有‘张某及＊＊代’字样”的《房地产买卖居间合同》原件。经比对，除“出卖方（甲方）”处的签字字样不同以外，复印件和原件还存在其他多处不一致的地方。故，本院于2015年12月1日庭审时要求原告对此给予解释。当庭，原告的委托代理人表示最先提交的《房地产买卖居间合同》复印件系其业务员自行制作传送至电脑系统，因原件在档案中保存，故起诉时就直接先从电脑系统中打印出来作为证据提交；后原告从档案中调出了原件并提交给法院，据其业务员陈述该居间合同原件实际系被告母亲代被告签署，但当时被告母亲并未向原告提供委托书。故庭审期间，原告表示前述居间合同均不作为证据提交。

又在2015年9月23日庭审期间，原告的原委托代理人陈a（现原告已撤销对其委托）在庭审时陈述，虽然被告方在挂牌出售涉案房屋时向原告提交过涉案房屋的产权证、身份证等材料，但原告业务员总是先问产权人有关房屋情况，因被告与原告业务员陈述涉案房屋系满五唯一，故原告业务员才会向买受方表示涉案房屋系满五唯一房屋。

以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《确认书》，被告提供的退还购房款的银行凭证等证据以及当事人庭审陈述所证实。

本院认为，居间合同，是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，他方给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。现本案被告与买受方在原告的居间、磋商下就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，原告与被告间依法成立居间合同关系。原告在促成买卖双方订立合同的情况下，有权向被告主张相应的居间报酬。

至于本案被告应向原告支付的居间报酬的具体金额，本院认为，现从本案原、被告提供之证据来看，无法证明原、被告曾就本案的居间报酬进行过磋商并达成一致意见；亦无证据证明买卖双方约定的总转让价款2，175，000元系被告净到手价格，买卖合同仅约定根据国家法律、法规、规章、政策等规定涉案交易所产生的税、费全部由买受方赵某某承担，并未约定居间报酬亦由赵某某承担；更无证据证明被告就原告提供的居间服务不需要向原告支付居间报酬。故对于原告提供之居间服务，因原、被告就被告应向原告支付之居间报酬未明确约定，故依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定“对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定”内容，被告应当根据原告提供劳务的合理性向原告支付居间报酬。

至于劳务合理性，本院认为应当根据原告提供的居间服务内容及质量进行判断。首先，对于居间方所提供的居间服务内容，本院认为，不仅限于带看房屋、协商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务，还应当包括协助办理房屋产权过户以及房屋交接等手续。然从原、被告陈述内容可见，原告仅为此次交易提供过带看房屋、磋商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务。其次，对于原告提供的居间服务质量，本院认为，在本次交易过程中，原告提供的服务存在诸多瑕疵及管理上的混乱，表现在：1、根据原告的委托代理人庭审陈述“虽然被告方在挂牌出售涉案房屋时向原告提交过涉案房屋的产权证、身份证等材料，但原告业务员总是先问产权人有关房屋情况，因被告与原告业务员陈述涉案房屋系满五唯一，故原告业务员才会向买受方表示涉案房屋系满五唯一房屋”，本院认为，即使该陈述内容真实，原告的该行为也是极其不负责任的，原告作为专业中介机构，应当对房屋的信息尽到严格审查义务，而非完全依赖权利人的单方陈述，如此发展，将会造成买卖双方因信息不对称、对所应负担之费用产生误解而相互产生矛盾、进而导致买卖双方无法履行买卖合同内容，正如本案，从原、被告庭审陈述的有关买卖双方解除合同之原因内容可见，正是因为原告向买受方提供的有关涉案房屋的信息存有瑕疵，导致买受方对其自身所应负担之税费产生误解，也系因税费问题导致涉案买卖合同无法继续履行，故对此，原告是存在过错的；2、居间报酬的金额及负担主体影响着买卖双方对其成本支出、利益获取的判断。从一般房屋买卖交易惯例来看，合同所约定的交易价格一般为出售方的净到手价格，对于居间报酬一般均由买受方承担，当然也有少数案例居间报酬由买卖双方各自负担，但不管居间报酬金额多少或者分担方式为何，作为中介方都应事先与买卖双方进行协商，并协助买卖双方在买卖合同中予以明确或者以居间合同形式、佣金确认书形式予以明确，以免造成买卖双方因居间报酬的金额及负担问题产生矛盾、进而阻碍买卖合同的履行。就本案，从现有证据来看，涉案买卖合同未明确记载居间报酬的金额及负担主体，原告也未能提供有效的证据证明其与被告就居间报酬的金额及负担主体曾予以了协商并明确约定，现也正是因为居间报酬的金额及负担主体未明确约定，原告却要求被告支付居间报酬，被告对其通过此次交易所能获取的利益的判断出现了偏差，导致原、被告就居间报酬的支付产生矛盾，由此可见，原告的居间服务是不规范的；3、从原告在庭审过程中向本院提交的两份前后不一致的《房地产买卖居间合同》及原告对出现两份居间合同的解释可见，原告的工作管理是极其混乱的。故本院根据原告提供的居间服务内容及质量酌定被告向原告支付的居间报酬金额为2，000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条之规定，判决如下：

被告张某于本判决生效之日起七日内向原告上海D有限公司支付2，000元。

案件受理费342.50元，由原告上海D有限公司负担310.93元，由被告张某负担31.57元（该款由被告张某于本判决生效之日起七日内向原告上海D有限公司直接支付）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　林　霞

代理审判员　张　莉

人民陪审员　邓红霞

二〇一五年十二月二十二日

书　记　员　周佳慧

律师评析：

《居间合同》是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

房屋交易中的居间合同，对于居间方所提供的居间服务内容，不仅限于带看房屋、协商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务，还应当包括协助办理房屋产权过户以及房屋交接等手续。本案中，从原、被告陈述内容可见：首先，原告居间方仅为此次交易提供过带看房屋、磋商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务；其次，在本次交易过程中原告提供的服务存在诸多瑕疵及管理上的混乱，表现在：1、未对房屋的信息尽到严格审查义务，完全依赖权利人的单方陈述；2、居间服务报酬的金额未约定清楚；3、从原告在庭审过程中向法院提交的两份前后不一致的《房地产买卖居间合同》及原告对出现两份居间合同的解释可见，原告的工作管理是极其混乱的。基于上述情况法院最终认定应当对中介费予以降低。

通过本案，大状建议中介公司在今后的居间工作中应提高服务质量，加强内部管理，尽量减少类似于本案的情况出现。