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杨状律师:行使同时履行抗辩权不构成违约!

作者:大状说法  发布时间:2018/2/28 15:35:28 次围观

行使同时履行抗辩权不构成违约

 

名词解释:同时履行抗辩权

    同时履行抗辩权,是指在没有规定履行顺序的双务合同中,合同一方在另一方未同时履行前,有权拒绝先履行义务的权利。同时履行抗辩权适用于以下情形:

  1、合同一方有证据证明对方当事人在同时履行的时间不能履行义务,在同时履行的时间该当事人享有不履行合同的权利。例如,卖方在同时履行的日期根本无法交货,买方在同时履行的日期有权暂不付款。

  2、合同一方有证据证明对方当事人在同时履行的时间只能部分履行,该当事人有权就其不能履行部分拒绝给付。例如五千吨花生的买卖合同,卖方只有三千吨花生,尚缺二千吨,买方应当在同时履行日期支付三千吨花生的价款,有权暂不履行二千吨花生的价金。

 

法律条文依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十六条 当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。

 

典型案例:

 

上海市第一中级人民法院

案号:(2017)沪01民终3987

 

    上诉人(原审被告):陈某,汉族,住江苏省南京市高淳区。

    被上诉人(原审原告):华某,汉族,住上海市金山区。

    原审第三人:上海B置业发展有限公司(以下简称绿D公司),住所地上海市金山区。

原告华某与被告陈某房屋买卖纠纷一案,向一审法院提起诉讼。

一审法院认定事实:2015715日,陈某与绿D公司签订《上海市商品房预售合同》一份,约定陈某购买由绿地公司开发的系争房屋,购房款以工程款抵扣方式已付清。201671日,通过XX公司介绍,华某与陈某签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》,约定华某以人民币90万元向陈某购买系争房屋。《房屋买卖合同》第一条第3项约定:首期房价款,乙方(华某)支付首期房款20万元整(含已支付的全部定金),由丙方(XX公司)代为保管;第一条第6项约定:华某通过自筹资金方式支付第二期房款计20万元,2016730日前支付;第一条第7项约定:交房及尾款,华某与陈某双方应于2016910日前对该房地产进行验看、清点、确认无误后,由陈某交付给华某,并由华某自行或通过居间方支付陈某尾款人民币50万元。同日,华某还与XX公司签订《佣金确认书》一份,确认佣金支付人为华某,佣金金额18,000元。当日,华某向陈某支付购房定金3万元。同月11日,华某向陈某转账支付购房款17万元,同月22日,华某向陈某丈夫账户转账支付购房款20万元。2016722日,陈某出具收款收据一份,载明“兹收到由XX公司转付本人的款项计39万元整,本人确认,上述款项系华某(买受人)用于购买系争房屋的房款。”2016910日,华某至XX公司处要求约见陈某,但陈某当天未到场。同月14日,华某通过XX公司向陈某发出催告函,载明“依据买卖合同补充条款第二条约定,贵方应当于2016910日前与我方赴上海市金山区绿地芳满庭售楼处进行一手更名手续…为此我方郑重催告贵方,务必于201692016时前与我方…进行一手更名手续…”。2016920日,华某向陈某转账支付购房款50万元,并短信告知陈某要求办理过户手续,陈某回复称华某违约并已将房屋的后续处理全权委托律师。陈某于同年10月将前述50万元退回华某账户。

另查明,20161212日,XX公司出具情况说明一份,载明:XX公司收到郭某购买上海市金山金山区XXXXXXXX室的定金3万元,并代华某支付其购买的系争房屋的定金3万元给陈某。这三万定金其中一万元是陈某支付给居间方的佣金。

诉讼中,法院对XX公司员工吴某(系双方买卖合同经办人)进行了询问,并制作了询问笔录。吴某称,2016910日,华某至中介处,但是陈某没有到场,中介联系陈某,陈某说人在市区,如果要见面需要提前预约,故当天无法见面。910日到中介处的目的是按照合同约定当天需付款,并且当时有说过,付完全款那天需要办理一手更名手续。之后七天左右,华某、陈某双方见面了,陈某当时就表示华某没有在910日之前付款,故不同意接收款项。陈某并未催告过华某。914日,华某曾要求其向陈某发出催告函,陈某短信回复要求诉讼处理。

审理中,华某表示,其已向陈某支付了购房款40万元,庭审中得知其中1万元被中介方扣除,如法院判决继续履行合同,同意补足剩余51万元购房款。

一审法院认为,陈某与绿D公司2015715日签订《上海市商品房预售合同》,约定绿D公司将系争房屋出售给陈某,陈某以应收款抵扣购房款,该合同系当事人真实意思表示,也不违反法律规定,合法有效,现双方已实际履行该份合同,陈某已以工程款抵扣方式付清了全部购房款。现仅仅是陈某怠于办理房地产权证,而致系争房屋的权利人仍登记在绿D公司名下,陈某才是系争房屋的所有权人,陈某享有占有、使用、收益、处分系争房屋的权利,陈某有权将系争房屋出售给华某,故华某、陈某签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应按照约定全面履行自己的义务。陈某抗辩称,城市房地产管理法规定尚未办理产证的房屋不得转让,合同因此无效。根据有关司法解释,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指“效力性强制性规定”,而城市房地产管理法第三十八条第(六)项属管理性规定,故陈某的抗辩,法院不予采纳。

关于华某在履约过程中是否存在违约情形,一审法院认为,1、关于首期及二期房款40万元。华某已经按照合同约定于2016730日前支付了首期、二期房款共计40万元,陈某实际收到的金额为39万元,1万元的差额系居间人自行扣除中介费所致,华某并无拖欠房款的故意,且陈某收到款项后也未提出异议。法院认定华某并未违约,但1万元差额华某应予补足,陈某不能以此为由拒绝履行合同。2、关于尾款50万元。买卖合同第一条第7项约定,华某向陈某支付尾款50万元的同时,双方应当对房地产进行验看清点,并由陈某将房屋交付给华某。法院认为,合同的履行,需买卖双方相互配合进行,华某于合同约定时间即2016910日至XX公司,而陈某却未到场,也未交付房屋、办理更名手续,华某可以行使同时履行抗辩权,依据合同约定拒绝付款。嗣后,为了促成合同继续履行,华某于914日书面催告陈某,在陈某拒绝履行的情况下,华某主动支付了50万元尾款。华某已按合同约定履行了全部付款义务,而陈某却至始不配合办理相关手续,故华某的行为不构成违约。另外,即便华某存在逾期付款的情形,根据合同第三条约定,陈某也需向华某书面催告。诉讼中,陈某没有证据证明其曾书面催告华某付款或要求解除合同,故陈某以华某逾期付款为由不履行合同的抗辩,法院不予采纳。庭审中,绿地公司表示陈某已付清购房款,其愿意配合陈某办理系争房屋产权证。故华某与陈某间的合同履行不存在障碍,可以也应当继续履行。

综上,华某与陈某之间的《房屋买卖合同》合法有效,且不存在履行障碍,华某要求陈某继续履行合同的诉讼请求,予以准许。关于绿地公司协助陈某办理系争房屋产权证的诉请,绿地公司表示同意,应予准许。在陈某履行了前述办理产权证的义务后,华某诉请过户和交付房屋的条件即已成就,故该项诉请,应予支持,关于交易产生的税费,双方签订合同时为规避税收未做约定,故该费用应按照相关规定各自负担。关于余款51万元,华某同意向陈某支付,法院予以准许。

一审法院据此判决:

一、华某与陈某于201671日签订的《房屋买卖合同》继续履行;

二、陈某应于本判决生效之日起五日内将上海市金山区XXXXXXXX室房屋的权利人登记至陈某名下,第三人上海B置业发展有限公司予以配合;

三、陈某应于办理上海市金山区XXXXXXXX室房屋权利人登记后五日内将该房屋的权利人变更登记至华某名下;

四、陈某应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区XXXXXXXX室房屋交付给华某;

五、华某应于本判决生效之日起十日内支付陈某购房款人民币510,000元。本案案件受理费6400元、财产保全费5000元,合计11,400元,由陈某负担。

一审判决后,陈某不服一审判决,提起上诉。

陈某上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人华某一审诉请。事实与理由:1、根据双方的合同约定,2016910日被上诉人应向上诉人支付尾款人民币50万元(以下币种相同),但并无合同约定上诉人要于当日与被上诉人一同前往XX公司(以下简称XX公司)办理手续,且上诉人为了履行合同,已于当日前往上海B置业发展有限公司(以下简称绿D公司)办理房产更名手续,并早在910日前将房屋钥匙交付与被上诉人,因此上诉人没有任何违约行为。故被上诉人在无需上诉人配合的情况下,以上诉人未到场为由行使同时履行抗辩权,缺乏事实依据;2、上诉人曾于20161010日向被上诉人发出催告函,督促其尽快支付房款差价共计14,200元,但被上诉人拖延至今仍未付清,已构成违约;3、由于上诉人是非沪籍居民且在沪已有一套住房,同时社保缴纳期限未满五年,属于限购对象即上诉人不具有购房资格,故一审判令第三人协助将金山区XXXXXXXX室(以下简称系争房屋)产权过户到上诉人名下与现行法规政策不符,在现实中不具备可操作性。

    被上诉人华某辩称:12016910日理应由上诉人与被上诉人共同前往XX公司办理相应手续并协商后续事宜,上诉人拒不前往的行为已构成违约,被上诉人有权行使同时履行抗辩权,且上诉人称其于当日前往绿地公司办理更名手续,实际上并未办理成功也无相应证据予以证明,被上诉人不予认可;2、被上诉人于一审审理过程中得知自己支付的购房定金3万元被中介方扣除1万元用做中介佣金,即上诉人主张的房款差价中已有1万元被中介方扣除,与被上诉人无关,而剩下的4,200元与合同约定不符,不应由被上诉人承担;3、上诉人虽属限购对象,不符合上海市购房资格,但并不影响其与被上诉人《房屋买卖合同》的真实有效,故被上诉人认为这并不影响上诉人应继续履行合同,将系争房屋尽快过户至被上诉人名下。因此被上诉人请求二审依法维持一审判决。

    原审第三人绿D公司书面述称,其在一审中对相关事实进行了陈述,即上诉人原是绿地公司的施工人,上诉人是通过工程款抵扣方式支付系争房屋的房款,第三人已将系争房屋交付给上诉人。对于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖绿D公司不清楚,对合同效力不发表意见。上诉人于2016318日向绿地公司申请撤销系争房屋的网签合同,申请内容为撤销网签合同并办理更名手续,201675日网签合同被撤销。系争房屋为现房,可以办理产权证书,如果条件符合,绿D公司同意配合上诉人办理产证。绿地公司二审中无新的意见。

华某向一审法院起诉请求:1、请求法院判令陈某继续履行双方于201671日就金山区XXXXXXXX室房屋签订的《房屋买卖合同》;2、请求法院判令上海B置业发展有限公司协助陈某办理金山区XXXXXXXX室房屋产权证;3、请求法院判令陈某协助华某办理金山区XXXXXXXX室房屋产权过户至华某名下并交付房屋;4、请求法院判令本案诉讼费、保全费等费用由陈某承担。(庭审中,华某表示2016106日被告退回50万元房款,故其增加一项诉讼请求:5、华某自愿支付剩余房款50万元。)

    本院二审期间,上诉人补充证据如下:1、丁某(上诉人居住地附近中介公司的员工)的证人证言,证明上诉人曾于20161010日向被上诉人发催告函,被上诉人拒绝签收且拒绝支付被承诺的房屋拖欠款;2、李某(为绿地公司做工程的人员)的证人证言,证明910日下午1410分,上诉人曾到绿地办理更名手续;3、上诉人与XX公司经纪人吴某1通话记录,证明吴某向法院陈述的内容是虚假的,上诉人怀疑他有袒护被上诉人的嫌疑;4、上诉人的社保记录,证明房产过户到上诉人名下,存有法律障碍,上诉人只有不到2年的缴费记录,不符合满5年的缴税要求,且上诉人有夫妻名义购买的一处浦东房产,上诉人属于限购对象,故无法办理产权过户;5、催告函(20161010日)、快递单、寄送单,证明上诉人曾催告被上诉人要补齐14,200元差额,由于被上诉人未按时付款造成上诉人很大损失。

    被上诉人认为:1、关于丁某及李某证言,不符合证人证言形式及新证据的相关规定,不认可两份证人证言的真实性、关联性及合法性;2、关于通话单,认可其真实性,但与本案没有关联;3、关于社保记录,认可其真实性,但对其证明内容有异议,上诉人的社保情况不影响双方买卖合同的履行;4、关于催告函,上诉人没有收到过,被上诉人在910号之后曾向上诉人发出过催告函,当时上诉人表示要以诉讼方式解决。

    针对上诉人二审中提交的上述证据,本院认为,关于丁某及李某的证人证言,因证人未到庭接受质询,故对其真实性、合法性、关联性不予确认。关于通话记录,被上诉人虽对其真实性不持异议,但电话记录单并无通话内容,不能证明与本案存在关联性,故不予采纳。关于社保记录,被上诉人对其真实性不持异议,故予以确认。关于催告函,因未送达至被上诉人,故对其真实性不予确认。

    二审中,上诉人还补充以下事实:1、被上诉人在银行转账支付第二笔房款的当天,上诉人已将钥匙交给被上诉人,且系争房屋内已有被上诉人的物品。2、上诉人向绿地公司支付的房价补差款4,201元,根据双方签订的《房地产买卖居间协议》第2.3条约定,应由被上诉人承担。对此,被上诉人认为,钥匙的交付并不代表房屋的交付,因为系争房屋设有门禁系统,上诉人至今未向被上诉人交付门禁卡,且被上诉人尚未取得系争房屋的权属证明,客观上也无法重新办理门禁卡,故上诉人交付房屋的义务并未完成。关于房价补差款,根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定:本合同约定的条件与《房地产买卖居间协议》的约定有不一致的,以本合同约定为准,故购房总价应以《房屋买卖合同》约定的90万元为准,况且该款在签订买卖合同时已经发生,约定的90万元已经包含了补差价的因素,故被上诉人不同意上诉人的该项要求。

    经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

    本院认为:上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》,不违反法律法规的强制性规定,一审法院认定有效正确。被上诉人按约支付了首付款及第二期房款共40万元,其中1万元被XX公司擅自扣除,不能归责于被上诉人。双方约定于2016910日之前进行房屋交接,并由被上诉人自行或通过居间方支付尾款50万元,因此,上诉人交房义务和被上诉人支付尾款义务为同时履行。根据一审查明的事实,被上诉人于2016910日至XX公司,但上诉人并未到场,上诉人虽交付了房屋钥匙,但双方还未按约对房地产进行验看清点,显然系上诉人未如期与被上诉人办理交接手续所致。一审法院据此认定被上诉人可以行使同时履行抗辩权并无不当,故上诉人以被上诉人逾期付款构成违约为由拒绝履行合同,缺乏事实依据和法律依据。上诉人取得系争房屋的产权是基于第三人绿地公司欠付上诉人工程款,第三人以系争房屋抵偿其债务,上诉人虽提供了个人缴税证明,但因判决而需办理过户不受房产新政所限制,现上诉人怠于履行办理产权变更手续,违反诚信原则,一审法院遂依法作出判决亦无不当。关于面积补差款,本院采纳被上诉人的意见。

    综上所述,上诉人上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币12,800元,由上诉人陈某负担。

    本判决系终审判决。

 

 

审判长  孔美君

审判员  郑卫青

审判员  杨斯空

 

二〇一七年五月十日

书记员  王长鹏

 

 

律师评析

本案系一起涉及同时履行抗辩权的房屋买卖合同纠纷,本案的主要焦点系关于华某在履约过程中是否存在违约的认定。

同时履行抗辩权指双务合同的当事人一方在对方未为对待给付以前,可拒绝履行自己的债务之权。本案中关于首期及二期房款40万元,华某已经按照合同约定于2016730日前支付了首期、二期房款共计40万元,陈某实际收到的金额为39万元,1万元的差额系居间人自行扣除中介费所致,华某并无拖欠房款的故意,且陈某收到款项后也未提出异议,应认定华某并未违约,但1万元差额华某应予补足,陈某不能以此为由拒绝履行合同。关于尾款50万元。买卖合同第一条第7项约定,华某向陈某支付尾款50万元的同时,双方应当对房地产进行验看清点,并由陈某将房屋交付给华某。合同的履行,需买卖双方相互配合进行,华某于合同约定时间即2016910日至XX公司,而陈某却未到场,也未交付房屋、办理更名手续,华某可以行使同时履行抗辩权,依据合同约定拒绝付款。

综上所述,华某并不存在违约行为,现房屋买卖合同的履行并不存在实质性的障碍,合同双方应当继续。一份生效合同最终双方能否履行完毕,不仅需要依靠合同中违约条款对于双方的震慑,更需要依靠双方遵守诚实守信原则。只有双方按照合同约定履行,遇到分歧时双方积极的沟通才能保证交易市场的稳定秩序。对于破坏交易秩序,违反合同约定的当事方,最终将承担相应的违约责任。

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