因房价上涨卖方违约应赔偿买方因房屋溢价产生的损失

                                                              文/杨状律师

名词解释：预期违约

预期违约是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。预期违约行为是违约行为的一种，违约方应按照合同的约定承担违约责任。

法律条文依据:

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

典型案例：

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2016）沪0112民初25265号

    原告：鲁某，住江苏省南京市。

    被告：李某，住上海市黄浦区。

    被告：施某，住上海市黄浦区。

原告鲁某与被告李某、施某房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

原告鲁某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告定金5万元(人民币，下同)；3、两被告赔偿原告房屋溢价损失(现估价100万元)；4、两被告赔偿原告律师费2万元；

事实和理由：2016年5月30日，经上海A房地产经纪有限公司居间介绍，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以256万元的价格向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方应于签署本合同后的90日内前往居间方签订网络版的示范合同《上海市房地产买卖合同》，原告应于签订该合同当日支付首付款77万元。合同签订当天，原告支付了5万元定金。然而，被告自8月1日起多次表示不再出售上述房屋。8月13日，中介公司组织双方当面协商，被告却表示由于房价上涨，拒绝出售。原告于2016年8月22日委托律师向被告寄发律师函，通知被告于8月25日签订《上海市房地产买卖合同》，然而被告未能按期与原告签约。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。

    被告李某、施某辩称：被告从未表示拒绝出售房屋。原、被告未能按期签订《上海市房地产买卖合同》的原因不在于被告，被告也未收到过原告的律师函。由于原先的中介经办人已离职，故被告未联系中介人员协商关于签约的相关事宜。原告仅向被告支付了5万元定金，即使认定被告违约，也仅适用定金罚则，中介公司告知被告如违约的话承担的责任是向原告双倍返还定金。原告主张100余万元的房屋价格上涨的损失，不符合公平原则，被告未剥夺原告的购买能力，原告现无法购买的原因并非被告所致。现同意解除合同，返还原告5万元定金，不同意原告其余诉讼请求。

    经审理查明：2016年5月30日，经上海A房地产经纪有限公司居间介绍，原告作为乙方(买受方)、两被告作为甲方(出售方)，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人；此房已出租，租期截止2016年11月22日；该房屋转让价为256万元；为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下称示范合同)，除另有约定外，前述约定期限的届满日为双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日向甲方支付首付款77万元(含定金)；乙方应于签订示范合同后7日向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；甲方收到除尾款外的全部款项当日，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款1万元；双方应于2016年10月30日向房地产交易中心申请办理产权过户手续；本次交易中依据法律法规产生的所有税、费全部由乙方承担；乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行，若甲方不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。

同日，原告支付了5万元定金，被告李某出具了定金收据。

    2016年8月13日，原、被告至中介处沟通时，被告表示愿意退赔定金，原告要求继续履行合同，双方未能协商一致。此后，原告以手机短信方式通知被告于2016年8月25日去中介处自签署正式的买卖合同，但被告未回复。

    8月27日，中介人员吴某某电话通知被告要求28日至中介处签约。被告未按约至中介处。

    现原告以诉称理由诉至本院。

    本案庭审中，原告表示目前涉案房屋的售价为350万元左右，不会低于330万元。被告则表示房屋价格基本在300万元左右。

    本案庭审后，被告向本院表示，被告是在中介人员欺诈下与原告签订定金合同，中介人员钟a再三表示如果在出售房屋过程中出现问题，被告最多双倍退还原告定金。之后，被告与原告以及中介人员吴某某之间发生过争执，被告不再信任原告以及中介人员。吴某某电话通知被告于2016年8月28日去中介处，被告已事先筹资125,000元，准备双倍返还原告定金10万元，余25,000元作为中介佣金。目前房屋的价格为300余万元。

    上述事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋买卖合同》、定金收条、手机短信截屏等，以及双方当事人陈述、证人吴某某的证言所证实。

    本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同对于房屋交易的各项条款均就了详细约定，双方均应按约履行各自的义务。针对涉案房屋的交易过户，双方首先需要签署网络版的《上海市房地产买卖合同》。双方约定签署此合同的最后期限为2016年5月30日后的90日内。然而从被告陈述及证人证言可以证实，自双方签订《房屋买卖合同》后，被告已表示愿意退赔原告定金。被告退赔原告双倍定金的意思表示证明被告无意继续履行《房屋买卖合同》，不愿与原告签署《上海市房地产买卖合同》。事实上，被告确未按原告及中介方安排的日期与原告签署《上海市房地产买卖合同》，因此，被告已构成违约。原告现主张解除买卖合同,于法有据。由于无证据证明原告在本案起诉前通知被告解除合同，但原告在诉状中明确表示了要求解除合同，故本院以本案起诉状副本送达被告之日为合同解除之日。

    由于被告违约，其所收取原告的定金，应当予以退还。关于原告主张的房价损失，双方约定的房屋成交价为256万元。庭审中原告表示现房价不低于330万元，而被告则表示房屋价格在300万元左右。庭审后，被告表示房价300余万元。因此可以认定，由于被告违约，房价上涨近60万元，确实造成原告房价损失。原告要求被告赔偿房价损失，于法有据。关于被告赔偿房价上涨所造成的损失金额，则应综合考虑原告之前所付出的成本、被告的违约时间节点等因素，本院酌情确定由被告赔偿原告房价上涨损失40万元。关于原告要求被告赔偿律师代理费2万元,缺乏依据,本院不予支持。

    综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

    一、原告鲁某与被告李某、施某于2016年5月30日签订的《房屋买卖合同》于2016年9月21日解除;

    二、被告李某、施某于本判决生效之日起十日内退还原告鲁某定金人民币5万元；

    三、被告李某、施某于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁某房价损失人民币40万元；

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费人民币9,620元，减半收取计4,810元，财产保全费3,430元，合计8240元，由原告鲁某负担1,895.20元，被告李某、施某负担6,344.80元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　金根元

二〇一六年十二月二十八日

书记员　　周佳慧

律师评析:

本案系一起因房价上涨后导致卖房人不愿继续履行房屋买卖合同而产生的纠纷。涉及的主要焦点是关于因卖房人违约给买受人产生的损失赔偿问题。

关于本案中原告主张被告赔偿房屋溢价损失（暂计100万元）这一问题，被告辩称自己违约愿意支付给原告双倍定金（10万元），对于房屋溢价的损失不愿承担。然而本案被告违约的主要原因是因为房价上涨，被告违约对于原告再购买其他房屋确实造成一定影响。原合同约定的房屋成交价为256万元，现房价上涨幅度为60万元以上，也就是说原告若要购买同地段相同房屋的话，将多产生近60万元的成本。因此若被告不履行合同确实给原告造成可得利益的损失。综上所述，法院酌情判令被告支付原告损失人民币40万元合理合法。通过本案也告诉我们，如果购房人在房屋交易过程中碰到卖房人恶意违约的，在提起要求卖房人承担违约责任的诉请时，记得加上要求卖房人赔偿因房屋溢价产生的经济损失的诉讼请求。