卖房人与中介签署的独家代理合同是否有效？

文/杨状律师 

名词解释：格式条款

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该类条款中往往免除提供条款方责任，加重对方责任或排除对方主要权利。若该类合同条款被认定为属于格式条款的，法院有极大的可能会认定该类条款无效。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　第四十条　格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条　对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

典型案例：

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2016）沪02民终5262号

上诉人(原审原告)上海G房地产经纪有限公司，住所地上海市。

被上诉人(原审被告)陈某，男，1969年3月25日出生，汉族，住上海市。

被上诉人(原审被告)周某，女，1976年7月9日出生，汉族，住上海市。

上诉人上海G房地产经纪有限公司(以下简称“G公司”)因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2015年6月4日，G公司与陈某双方签订《房地产限时责任包售协议》，约定：陈某委托G公司出售上海市广粤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；委托价格(到手价)人民币(以下币种均为人民币)345万元，且同意高于到手价部分作为G公司佣金；签订协议当天，G公司向陈某支付定金2,000元，此款若在代理期间未完成代理销售，则归陈某所有。若陈某在代理期间单方终止合同，按定金罚则退一赔一；G公司为陈某提供服务的12个月内，陈某方利用G公司提供的信息等条件但未通过G公司方完成交易，及在委托期内陈某擅自终止委托事项的，陈某都应按委托房价款的2%向G公司支付违约金；陈某确认G公司为其独家代理委托的代理人，代理期限自2015年6月5日至2015年9月5日止，共92天。同日，陈某留下承诺书，言明：陈某将系争房屋全权委托G公司限时销售，期限为2015年6月5日至2015年9月5日，详见包售协议，在此期间陈某若单方面终止委托或不出售上述房屋，将承担总房价款1%的违约金，所收定金双倍返还。协议签订后，G公司向陈某支付定金2,000元。嗣后，G公司向陈某方提供客户购房信息。原审法院另查明，陈某未经G公司居间于2015年9月10日与案外人崔某某、杨某某签订《上海市房地产买卖合同》，陈某将系争房屋以308万元的价款出售给案外人，并于同月30日办理了产权过户申请。2015年9月，G公司向原审法院提起诉讼，称陈某方委托G公司出售系争房屋，独家委托期限至2015年9月5日止，G公司依协议向其支付定金2,000元。协议签订后，G公司积极为陈某方寻找房源，陈某方不予应答或以种种理由不给看房。且陈某方在协议期内已通过其他中介公司出售了系争房屋，故已构成违约。诉讼要求陈某、周某向G公司支付违约金69,000元，返还定金2,000元。原审法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。G公司作为居间方的义务系向房屋出卖方和买受方提供订立房屋买卖合同的机会，现G公司在其拟制的《房地产限时责任包售协议》中以格式条款的形式载明，陈某方在代理期内单方面终止委托事项，应按定金额度退一赔一，并支付委托房价款的2%的违约金，对于G公司的违约责任则并无相关约定，显然加重了陈某方的责任，该格式条款应属无效。陈某虽在打印的承诺书上签字确认其单方面终止委托或不出售房屋都将承担总房价1%的违约金，所收定金双倍返还，但该承诺书内容亦以原协议内容为基础，且G公司未提供证据证明其已为陈某找到明确的买受人。

综上，G公司仅凭《房地产独家出售居间协议》中的格式条款要求陈某方承担违约责任，缺乏事实和法律依据，亦不符合公平原则，故对G公司要求陈某、周某支付违约金69,000元的诉讼请求，法院不予支持。但G公司确为陈某方提供了相应的服务，陈某应向G公司支付必要的费用，具体金额由法院酌情确定。现陈某同意返还G公司定金2,000元，依法予以照准。

原审法院据此作出判决：

一、陈某应于判决生效之日起7日内向上海G房地产经纪有限公司返还定金2,000元;

二、陈某应于判决生效之日起7日内向上海G房地产经纪有限公司支付居间服务费2,000元。

原审判决后，上诉人G公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。陈某方在原审庭审中已经确认故意以全额支付房款作为条件，来达到不履行协议的目的，也承认故意将其出售合同签约时间拖到9月5日，故实质构成违约。请求撤销原审判决第二项，改判支持G公司原审全部诉讼请求。

被上诉人陈某、周某共同辩称：相关协议系G公司通过诱骗方式使陈某签署的，作为格式合同未在工商部门登记备案，且协议内容权利义务不对等，应属无效。G公司针对陈某在原审中的陈述均为断章取义，歪曲陈某的意思。陈某并未违约，故请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，G公司拟制并与陈某签订《房地产独家出售居间协议》的目的是欲通过提供独家服务的方式获取相应报酬，避免协议相对方在享受了G公司提供的中介服务后恶意逃避支付报酬的情况。根据查明的事实，G公司在整个过程中不但就陈某的相应责任在《房地产独家出售居间协议》作出种种规定，而且又以承诺书的方式要求陈某予以确认。需要指出的是，《承诺书》系G公司作为证据提供，故其对承诺书内容的效力是予以认可的，而相关协议内容及承诺书中就陈某应承担的违约金责任等存在不一致的情况，故G公司要求以《房地产独家出售居间协议》为依据追究陈某违约责任的主张，本院不予采纳。

此外，如原审法院所述，G公司在《房地产独家出售居间协议》中就房屋价格、相应责任等方面给陈某设定了不合理的义务，加重了陈某的责任负担，不符合公平原则。从事实方面而言，原审法院已经查明陈某就系争房屋与案外人签订买卖合同并非基于G公司提供的居间服务，G公司并未能提供足以推翻上述事实的相应依据，故G公司的上诉请求亦缺乏相应事实依据。

综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,525元，由上诉人上海G房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　彭　辰

审　判　员　　姚　跃

代理审判员　　陈家旭

二〇一六年七月二十日

书　记　员　　范庆韵

杨状律师评析：

   以独家代理房屋居间销售的方式留住卖房人是目前部分房地产中介公司常用的手法之一，即通过支付给卖房人较少的定金进而限制卖房人委托其他的中介公司进行居间售房。通常中介和卖房人签署的合同条款内容系由中介公司制定，由于条款内容给卖房人设定了不合理的义务，加重了卖房人的责任负担，故双方之间的独家代理合同容易被法院认定为是不公平的格式合同，进而认定该类合同无效，司法实践中已经产生越来越多的类似生效判例，中介公司需要对该种情况引起足够的重视，调整自己的交易模式，只有提高自己的服务水平和品牌美誉度才能吸引更多的客户委托居间。

对于卖房人而言，大状建议不要贪图一时的小利而签署本案中类似的独家代理合同，当碰到中介要求签署该类合同时应慎重考虑，即使在自己动心想要签署的情况下，也应对合同条款进行仔细阅读并进行修改。