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杨状律师:行使不安抗辩权不构成违约!

作者:大状说法  发布时间:2018/3/19 10:34:54 次围观

行使不安抗辩权不构成违约

 

名词解释:不安抗辩权

  不安抗辩权是指双务合同成立后,应当先履行义务的当事人有证据证明对方不能履行义务,或者有不能履行合同义务的可能时,在对方没有履行或者提供担保之前,有权中止履行合同义务。

    不安抗辩权的发生,需基于双务合同,当事人之间需要相互履行义务。单务合同不发生不安抗辩权。

    合同生效后,后履行义务的当事人发生重大变化,这种变化包括经营状况恶化,转移财产、抽逃资金以逃避债务,被法院列入失信被执行人名单,丧失商业信誉和其他丧失、可能丧失履行债务能力的情形等。

 

法律条文依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十八条  应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

 当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

 

典型案例:

 

上海市第一中级人民法院

案号:(2014)沪一中民二(民)终字第1140

 

上诉人(原审被告)张某。

上诉人(原审被告)朱某。

被上诉人(原审原告)王某。

原告王某与被告张某、朱某房屋买卖合同纠纷一案,向一审法院提起诉讼。

原审认定,20121216日,经上海明明房产经纪有限公司居间介绍,张某、朱某(出售方、甲方)与王某(买受方,乙方)签订上海市房地产买卖合同,约定甲方将上海市某路某弄37304室房屋(以下简称涉案房屋)以人民币98万元(以下币种均为人民币)出售给乙方,甲方于2013228日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接,双方于2013630日之前向房地产交易中心申请办理过户手续。乙方于20121215日签约当日向甲方支付购房首付款31万元(内含已付定金3万元)。乙方的付款方式和付款期限在附件三中明确约定:甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续,且交易中心出具以乙方为产权人的产权证后7个工作日内,直接支付甲方房款人民币67万元,该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户(具体时间以银行放款时间为准)。双方在补充条款(一)的第9条有关乙方贷款的特别约定:若乙方的购房贷款不足申请额度,则乙方应于双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续,且交易中心出具受理单当日,以现金形式补足该不足部分。乙方未按本合同约定期限付款的,乙方应向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之拾计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款日止。逾期超过拾日乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付拾日的违约金外,甲方有权单方解除合同,单方解除合同应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起拾日内向甲方支付。甲方未按合同约定期限交接房地产的,甲方应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之拾计算,违约金按本合同约定的应当交付之日起到实际交付之日止,逾期超过拾日甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付拾日的违约金外,乙方有权单方解除合同,单方解除合同应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。双方另对其余事项作了约定。

20121216日,王某向涉案房屋出售方支付了首期房款31万元(含定金3万元)。

2013228日,因涉案房屋内张某、朱某的房客尚未搬离,张某、朱某未向王某交付房屋。3月底,因风闻税收政策有变,朱某等陪同王某前往房产交易中心缴纳了普通住房转让所得税、契税。4月底,王某发短信告知张某、朱某“我这边的住房公积金贷款由于换工作不连续六个月,需走行政复议程序,到7月底才连续六个月,如果你想让我现在去贷款,我现在就去走程序,如果你觉得等房屋交给我再去贷款的话,那就到8月份我再去贷款,如刚才电话沟通,您选择8月份再走贷款程序,如有疑议,请随时和我沟通。”2013630日之前,双方未能办理过户手续,王某也没有向张某、朱某支付购房款。

2013630日,王某与中介方业务员至张某、朱某处,买卖双方经协商又签订了买卖合同补充协议,约定张某、朱某同意于2013720日前将房屋交付王某,双方于2013930日前至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续。届期,张某、朱某未依约交房。双方至今也没有办理过户手续。

2013109日,张某、朱某从房客处收回房屋。

20131023日,王某向张某、朱某发函,要求尽快交房及过户。

原审另查明,王某系外地户籍在上海市首次购房。王某自20111月至201212月,以扣缴义务人帝鹏工程咨询(上海)有限公司名义连续两年缴纳个人所得税。

201437日,王某自愿将67万元交至原审法院代管。

原审审理中,王某起诉请求判令:1、张某、朱某与王某签订的房地产买卖合同继续履行,由张某、朱某配合王某办理涉案房屋的产权过户手续;2、张某、朱某向王某支付自2013721日起至实际交房之日止,以31万元的每日万分之十计算的逾期交房违约金。张某、朱某共同辩称:不愿继续履行买卖合同,要求解除该买卖合同,如该合同继续履行,王某应赔偿张某、朱某损失40万元。

原审认为,双方当事人就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同及买卖合同补充协议,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,应属有效,当事人均应依约履行。合同签订后,张某、朱某与房客有纠纷而不能按期交房。因无法获得银行贷款,王某明知即使双方办理过户手续其也无力支付剩余房款,故与张某、朱某协商将过户日期延后。买卖双方均有违约行为。后双方签订了补充协议,对合同内容进行了变更,将交房日期延后至2013720日之前,将过户日期延后至2013930日之前。但双方又未履约。至此,双方的争议为:一、张某、朱某不依约交房是否构成违约?二、涉案房屋买卖合同及补充协议是否应当继续履行?

关于争议一,王某系外地户籍人士在上海市首次购房,其欲获得购房贷款,须向银行提出申请,经银行初步审核后再由张某、朱某协助办理相关手续。根据王某陈述,其仅向中国银行进行过咨询。王某始终没有提供证据证明有关银行已经受理其贷款申请。且王某能否获得银行放贷,还与其个人信用等其他因素有关,并非完全取决于张某、朱某。结合合同变更前王某当时无法获得贷款的情况,张某、朱某有理由认为合同变更后王某仍无法获得银行贷款,无力支付剩余67万元房款,故张某、朱某此时不向王某交付房屋,依法应认定为行使不安抗辩权,中止履行买卖合同。故王某主张张某、朱某逾期交房的违约金,因不符合法律规定,原审不予支持。

关于争议二,诉讼中,王某已自行筹款67万元交至法院代管,王某对剩余房款已经具备履行能力,继续履行买卖合同对张某、朱某而言不存在房款风险,故双方的买卖合同及补充协议应当恢复履行。涉讼前,张某、朱某收取王某的购房款31万元长达一年,既没有提出解除合同,也没有向王某退回房款。如张某、朱某及时行使合同解除权,既可另觅买受人,也可避免现时房价上涨的风险,故张某、朱某主张如继续履行合同王某须赔偿40万元,原审不予采纳。

原审法院审理后于二○一四年三月二十八日作出判决:一、王某与张某、朱某签订的关于上海市某区某路某弄37304室的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行;二、张某、朱某于判决生效之日起五日内向王某交付上述房屋;三、王某与张某、朱某于判决生效之日起十日内至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续,将上述房屋的房地产权利转移至王某名下;四、王某于上海市闵行区房地产交易中心出具以王某为产权人的房地产权证后7个工作日内,支付张某、朱某房款人民币67万元;五、驳回王某其余诉讼请求。王某如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元,减半收取计5250元,由王某及张某、朱某各半负担。

判决后,张某、朱某不服,上诉于本院称:因被上诉人不能按时获得银行贷款,故上诉人与被上诉人签订补充协议,将交房及过户时间顺延,但在双方约定的过户期限届满时,被上诉人仍未能成功获得银行贷款,亦没有按照合同的约定以现金的形式补足差额,在此情况下,上诉人就合同享有单方法定解除权。20131013日,上诉人已通过电话告知被上诉人不再继续履行房屋买卖合同及补充协议,同意退还购房款,并提出如果被上诉人想要购买涉案房屋,则必须按照市场价交易,但被上诉人拒绝,故涉案房屋买卖合同及补充协议已经解除,原审判决双方继续履行买卖合同及补充协议,与事实不符,适用法律不当。在交易过程中,不存在上诉人不配合被上诉人办理银行贷款手续的情况,上诉人在向被上诉人提出解除房屋买卖合同的同时,要求被上诉人提供银行账号或者领取上诉人已收取的购房款,但被上诉人予以拒绝,系被上诉人的原因致上诉人无法退还已收取的购房款。上诉人请求撤销原审判决,改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。

被上诉人王某辩称:原审查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

经审理查明,原审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,双方当事人就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议,系双方真实的意思表示,双方均应按照约定履行。补充协议明确约定上诉人应于2013720日将涉案房屋交付被上诉人,上诉人直至同年109日方收回房屋,故系上诉人的过错致涉案房屋未能如期交接。但二审审理中,被上诉人陈述2013716日未能交接房屋后,被上诉人表示只要上诉人与房客间的纠纷结束后上诉人仍以原价将涉案房屋出售给被上诉人,并补偿其在外租房损失的,其愿意等待;而上诉人的陈述是其愿意将出租房屋的租金交由被上诉人。从上述陈述看,本院认为,基于涉案房屋被房客占用的事实,也由于当时被上诉人并未获得贷款资格,此时双方实际上是协商一致顺延了房屋交接的时间,故被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求,缺乏事实基础,本院不予支持。

就双方未能按照补充协议约定的过户时间办理涉案房屋过户手续的问题。上诉人陈述其未能办理过户手续的原因是被上诉人未办理银行贷款手续,也没有以现金形式支付剩余购房款。被上诉人陈述系上诉人不愿配合办理银行贷款手续致其无法提交贷款所需资料,且上诉人提出涨价要求。本院认为,被上诉人虽未能于2013930日前办妥银行贷款手续系事实,但房屋买卖合同中明确约定被上诉人购房贷款不足部分,在双方办理房屋过户手续且交易中心出具受理单当日,应以现金形式补足该不足部分,上诉人未能举证证明其要求被上诉人于办理过户手续当日以现金形式支付剩余房款,也未能举证证明其行使不安抗辩权的意思表示送达至被上诉人,加之被上诉人已将剩余购房款缴至原审法院,亦证明被上诉人有以现金形式支付剩余购房款的能力,在此前提下,上诉人以被上诉人未办理银行贷款手续为由而拒绝履行合同约定的过户义务并行使合同解除权,没有相应的合同基础及法律依据。现被上诉人要求继续履行买卖合同,本院予以支持。上诉人关于继续履行合同致上诉人40万元损失一节,亦缺乏依据,本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费人民币10500元,由上诉人张某、朱某共同负担。

本判决为终审判决。

 

 

审 判 长 顾 依

代理审判员 娄 永

代理审判员 蒋庆琨

 

二〇一四年六月十六日

书 记 员 许 晶

 

 

律师评析:

本案中,原被告之间存在三次违约行为继而发生房屋买卖纠纷。其中第一次违约系双方都违约了,后双方签订补充协议,对该次双方违约行为承诺互不追究责任,故没有任何争议。涉及的主要争议在于后两次违约行为。一、张某、朱某不依约交房是否构成违约?二、涉案房屋买卖合同及补充协议是否应当继续履行?

一、张某、朱某不依约交房是否构成违约?

大状认为,张某、朱某不依约交房的行为不构成违约,系行使不安抗辩权的行为,无需承担违约责任。理由在于王某所述,其仅向中国银行进行过咨询,王某始终没有提供证据证明有关银行已经受理其贷款申请。由于银行信贷政策经常调整且要求也不断趋严,王某能否获得银行放贷,还与其个人信用等其他因素有关,并非完全取决于张某、朱某的配合。结合合同变更前王某当时无法获得贷款的情况,张某、朱某有理由认为合同变更后王某仍无法获得银行贷款,无力支付剩余67万元房款,故张某、朱某此时不向王某交付房屋,依法应认定为行使不安抗辩权。

二、涉案房屋买卖合同及补充协议是否应当继续履行?

在诉讼过程中,原告王某同意将剩余购房款67万元现金提存至法院,以确保合同的履行,此时原告已具备履行合同的能力,同时在张某、朱某收取王某的购房款31万元长达一年时间内,既没有提出解除合同,也没有向王某退回房款,表明双方的买卖合同仍然有效。现原告王某已具备履行合同的能力,被告张某、朱某的不安抗辩权的情形消失。故被告张某、朱某应当继续履行交房过户的义务。

   实践中比较多的情况是房屋交易的过程中,卖家出售的房屋因为卖家在外欠债等各种因素被法院查封,并且卖家在短时间内涉及多个诉讼,作为买家而言在房屋还没有过完户的情况下将产生极大的精神压力,因为在房屋被法院查封的情况下,要想顺利办理房屋过户登记手续,必须要先解决房屋上的查封(卖家的诉讼纠纷),当然买家还要考虑即使能够解决已经产生的卖家的诉讼纠纷,也难保在交易完成前卖家不会惹上其他的纠纷事宜,在此情况下,买家便可以不安抗辩权进行抗辩,当然最终的结果还是需要法院结合具体的案件情况综合进行评价。

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