房屋质量微小瑕疵，卖房人仅承担修复责任

名词解释：质量瑕疵

质量瑕疵是指出卖方所交付的标的物不符合合同约定或法律规定的品质，以至于不符合合同目的或致使标的物价值减少。《合同法》第111条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照买卖合同的约定要求出卖人承担违约责任;对违约责任没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定违约责任的内容；在根据上述方法仍不能确定的情况下，买受人根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求出卖人承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

典型案例：

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

案号：（2014）浦民一（民）初字第41892号

    原告左某，女，1977年9月27日生，汉族，户籍地江西省吉安市，现住上海市浦东新区。

    被告张某，男，1965年6月12日生，汉族，住上海市闸北区。

    被告尹某，女，1967年7月7日生，汉族，住上海市闸北区。

    被告张某驰，男，1992年1月19日生，汉族，住上海市闸北区。

    原告左某诉被告张某、尹某、张某驰房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

    原告左某诉称，2014年4月16日，原告通过上海庆H房地产经纪有限公司第十八分公司（以下简称庆H公司）居间介绍与被告签订了一份《房地产买卖居间协议》，向被告购买位于浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室的房屋。当天，原告支付了定金2万元。次日，双方又签署了一份《上海市房地产买卖合同》，约定总房价为95万元（人民币，以下币种相同），原告应于4月16日支付定金2万元，4月17日前支付45.50万元，余款47.50万元于6月8日前付清，被告应于2014年5月5日将房屋腾空并交付给原告，双方于2014年6月8日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，原告依约支付给被告45.50万元，被告也将房屋腾空并将钥匙交给了原告。之后，原告请装修公司对房屋进行装修，当施工队拆除房屋旧有的装修后发现该房屋二楼屋顶天花板明显凹陷下沉，存在严重质量瑕疵和安全隐患，原告遂停止装修并与被告联系，被告却对此问题态度消极，竟让原告去找原承建房屋的开发商处理。被告作为出售方，明知该房屋存在瑕疵，在卖房时不向原告说明，蓄意隐瞒有失诚信，双方多次交涉退房未果，故起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》，2、被告退还已收取的购房款47.50万元，3、被告支付自2014年4月17日起至款项付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的已付购房款47.50万元的利息（暂计算至起诉日利息额为1.60万元），4、被告赔偿原告已支出的中介费、装修费等费用共计40，302元。

    被告张某、尹某、张某驰辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不知道房屋存在瑕疵，其购买系争房屋后对外出租，也没发现有正常使用和安全方面的问题。原告向被告提出下沉质量问题后，被告主动积极找开发商解决问题，且双方就原告主张的瑕疵问题已经过协商并签订了备忘录。原告要求解除合同没有合同和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。

    法院经审理查明，被告张某、尹某系夫妻关系，被告张某驰是张某、尹某之子。三被告系浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房地产的权利人。2014年4月16日，三被告作为出售方（甲方），原告作为购买方（乙方），庆H公司作为居间方（丙方），三方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买甲方位于浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房屋及车位；购房总价款为135.50万元；甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款47.50万元作为首付款（含定金），2014年6月8日前将剩余款项支付完毕；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。2014年4月17日，三被告作为卖售人（甲方），原告作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方自有的前述房屋，房屋类型为办公楼。合同第二条约定，双方同意上述房地产转让价款为95万元。第六条约定，在2014年6月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”中约定，本合同签订后，乙方于2014年4月16日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2014年4月17日前支付45.50万元，于2014年6月8日前支付47.50万元。原告于2014年4月16日向被告支付了定金2万元，次日又向被告支付了45.50万元。2014年5月5日，原、被告对房屋进行了验收交接。原告自2014年5月9日起开始对系争房屋进行装修。

    2014年5月25日，原、被告及庆H公司又签订了一份《房地产买卖居间协议No.XXXXXXX之备忘录》，内容为：甲乙双方在丙方居间下，于2014年4月16日签订了一份《房地产买卖居间协议》，由乙方购买甲方位于浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房屋。根据该居间协议规定在该房屋评估完成后，乙方应完成相关的房款支付程序。现因乙方于2014年5月22日开始装修之时发现二楼楼顶天花板严重不平。乙方认为该房屋有可能存在质量问题，在未排除该质量隐患之前，甲乙双方协商决定暂缓后续付款程序，待排除该质量隐患后再继续交易。

    2014年6月11日，原告向三被告发出《退房通知书》，称其通过庆H公司与三被告签订了《房地产买卖居间协议》，已支付了部分房款。2014年5月22日，其开始对房屋装修之时发现该房屋二楼楼顶天花板严重不平，下沉现象很明显，该房屋可能存在结构质量安全隐患问题，同时这个严重不平的下沉现象说明该房屋有严重瑕疵，这不符合其购房要求，故要求退房，并要求被告于收到通知书一周内将已收房款47.50万元退还给其。

    另查明，系争房屋的建设单位为上海康T房地产开发有限公司（以下简称康T公司）。2009年5月4日，上海市浦东新区建设和交通委员会就“金桥酒店式商办综合楼（禹洲金桥国际大厦）”工程（包括系争房屋在内）发放了《建设工程竣工验收备案证书》，内容为该工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。2014年6月13日，康泰公司作为建设单位出具《工程技术联系单》，内容为“禹洲金桥国际二期2#楼14层⑩-户型（顶层），业主交房验收时发现天棚砼板不平整，经查验局部有下垂1-5cm（即成下弧状态），现业主要求修复。经现场勘察后分析原因：主要是当时施工时，屋面模板结构找坡不准确或是模板安装时未调平，从而造成楼板砼成型后成往下的弧度。现处理的方案如下：一、对原楼板下垂部分的砼用人工进行修凿；二、对凿除后的砼表层用EC高强度聚合物水泥砂浆进行修补平整；三、请专业报施工队采用碳纤维对本部位进行加固补强，以提高原结构的强度、刚度（施工工艺按专业质量的相关标准）；四、加固后的碳纤维布表面采用水泥砂浆保护，并对整个天棚的平整进行修复、补平，达到相关的施工质量要求。”原告不同意康泰公司作出的质量情况认定及提出的修复方案，不同意对房屋进行修复。

    审理中，庆豪公司出具了两份《情况说明》。落款时间为2014年12月13日的《情况说明》中记载：“……双方于2014年4月16日签订了居间协议，约定房屋买卖价格为1，335，000元，因房地产交易中心评估，故在评估时提供的合同价格为95万元，双方确认按照1，335，000元交易。后因买方左某提出希望早点拿房进行装修，故双方约定在2014年5月5日进行房屋交接，且由唐某龙（庆H公司的员工）代理卖方处理相关事务。交房当天，唐某龙陪同左某验房，左某对房屋检查后并未提出意见。因此，在完成水电费的清算后，唐某龙将房屋钥匙交给了左某。买方左某在对房屋进行装修过程中提出屋顶不平，为此，买卖双方在我公司签了《房地产买卖居间协议No.XXXXXXX之备忘录》，就屋顶不平问题达成了补充协议，约定双方共同排除问题后继续交易……此后，卖方张某等按照《备忘录》约定向开发商多次进行交涉，并把交涉过程通过唐某龙告知了左某。在2014年6月初，左某请唐晓龙转告卖方其因担心房屋安全而不愿买这个房屋。为此，卖方将开发商出具的《工程质量联系单》通过唐晓龙转交左某，告知房屋安全质量并无问题且已有修复方案。后来，开发商多次提出希望进房间修复，卖方通过唐晓龙把这个情况转告左某，希望能够修复房屋，左某方均不同意。”2014年12月22日，该公司又出具一份《情况说明》，内容为：“……2014年5月22日，左某打电话给我公司业务员唐晓龙，说房屋二楼屋顶有问题，我公司业务员就赶到现场查看，发现左某正对房屋重新装修，房屋原来的装修已经被拆除，房屋二楼屋顶天花板明显凹陷下沉，经目测下沉幅度约十多公分，整个屋顶呈现漏斗状。因为当初看房时该房间已经装修，左某和我们业务员都不可能发现这个问题。左某要求退房，我们业务员唐晓龙与张某一方联系，经三方协商，同意暂停交易，待问题澄清再作处理。后来，张某一方让去找原承建房屋的开发商处理，经与开发商交涉，开发商讲房屋质量没有问题，可以对屋顶进行改造修复；过了几天张某一方给了我司一份《工程质量联系单》让转交左某。但左某不同意开发商的方案，坚持要求退房退款……”对于庆H公司出具的情况说明，原告认为“左某对房屋检查后并未提出异议”的表述不客观，二楼被隔断故无法发现问题，“双方约定共同排除问题后继续交易”也不是事实，被告作为出售方对房屋承担瑕疵担保责任，不可能由双方共同排除问题，而且不能凭开发商的说法来判定房屋质量是否有问题，原告收到开发商出具的工程联系单后，不同意开发商提到的房屋质量问题和修复方案，之后没再提及修复，开发商也没有上门维修。被告则对于情况说明中庆豪公司表述的关于二楼天花板下沉及下沉幅度和形状不认可，根据开发商的测量，下沉幅度是1-7cm，且被告发现相关瑕疵后积极去找开发商和物业公司，拟对房屋进行修缮，但原告不愿意继续履行合同，主张退房，不同意维修，故开发商无法前去维修。

    鉴于原、被告对于房屋是否存在质量问题、能否修复意见不一，原告申请对涉案房屋屋面的安全性（即屋面是否结构安全）、设计和施工是否符合国家标准和规范要求，屋面的使用性能（如砼构件的挠度和裂缝等）是否符合国家标准和规范要求，屋面的水箱用途以及设置高度是否符合相应的国家规范和标准，开发商出具的《工程联系单》拟定的修复方案是否符合规范、是否足以排除屋面结构的安全隐患等内容进行司法鉴定，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对上述问题进行了司法鉴定，该公司的鉴定意见为：1）屋面板设计符合《混凝土结构设计规范》要求。屋面板板底保护层厚度、屋面上翻梁受力钢筋保护层厚度超过《混凝土结构工程施工质量验收规范》允许偏差要求。抽检范围内，屋面板配筋、混凝土抗压强度符合设计或规范要求；根据现状验算屋面板承载力，符合设计规范要求。2）屋面板板底相对高差不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》要求；屋面板存在温度裂缝及露筋，应对其进行修补。3）屋面水箱用途及设置高度符合设计规范要求。4）被告提供的由开发商出具的《工程联系单》中的修复方案无法彻底解决屋面板板底相对高差较大的问题。鉴定人员到庭接受质证称，系争房屋的屋面板承载力符合安全规范要求，其高低差度是正常使用问题，因偏差较大，工程联系单中的方案难以对偏差进行修复，需要重新设计修复方案，但可以修复。原、被告对于鉴定意见均无异议。原告认为，涉案的房屋质量问题属于主体结构问题，无法修复，故不要求被告予以修复，坚持要求解除双方之间的合同。被告则认为，鉴定人员只是提到影响正常使用，但该瑕疵可以修复，可以重新设计修复方案对所涉房屋问题进行修复，且双方在知道房屋瑕疵之后又协商签订备忘录约定在排除质量隐患后再继续交易，故不同意解除合同。

     以上事实，有当事人庭审陈述及《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《收条》、《退房通知书》、《情况说明》、照片、《房地产买卖居间协议之备忘录》、《建设工程竣工验收备案证书》、《工程技术联系单》、《司法鉴定意见书》等证据在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及备忘录系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据法律规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告接收系争房屋进行装修时，发现房屋二楼屋顶存在凹陷下沉现象，遂停止装修并与被告方进行交涉，双方经协商达成了备忘录，明确就购买系争房屋事宜暂缓后续付款程序，待排除该质量隐患后再继续交易。之后，双方仍未能就房屋质量和修缮问题达成一致意见，经对原告提出的房屋质量问题进行司法鉴定，结论为系争房屋屋面板承载力符合安全规范要求，其高低差度是正常使用问题，可以予以修复，即系争房屋不存在主体结构质量不合格的情形，所涉及的高低差度问题也非严重影响房屋正常使用的情形，且被告明确表示同意进行修复，在此情形下，原告仍要求解除合同于法无据，本院不予支持。因合同没有解除，故原告要求被告返还购房款、支付利息损失等请求本院亦不予支持。审理中，被告表示，对于后续房款的支付问题按照双方备忘录达成的约定待房屋瑕疵问题解决后再向原告主张，不需要在本案中处理，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：

    驳回原告左某的全部诉讼请求。

    案件受理费9，113元，减半收取计4，556.50元，鉴定费40，000元，由原告左某承担24，556.50元，被告张某、尹某、张某驰承担20，000元。

代理审判员　　倪军燕

二〇一五年十一月十九日

书　记　员　　杨丽琼

律师评析：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

法律明确规定可以解除《房屋买卖合同》的事由是：一、房屋主体结构质量不合格不能交付使用；二、房屋质量问题严重影响正常居住使用。

本案中，原告买下被告所售的房屋后，发现房屋顶部不平，要求解除合同。经过司法部门鉴定得出结论为系争房屋屋面板承载力符合安全规范要求，其高低差度是正常使用问题，可以予以修复，即系争房屋不存在主体结构质量不合格的情形，所涉及的高低差度问题也非严重影响房屋正常使用的情形。故针对这一问题属于房屋的微小瑕疵，不属于可以解除合同的法定要件，只能要求被告予以修复。

  另外，我们需要注意到，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可以看出，上述有关合同解除条件的规定并不适用于一般的个人与个人之间的二手房交易，仅适用于买房人与开发商之间的商品房买卖合同。故上述案例实际上是法院参考了该司法解释中的规定进行了判决。当然法律对于正常的交易行为是予以保护的，法院在执行合同法等法律法规的过程中，为了保证交易的稳定性，对于一些类似于本案中的情况若未造成严重后果或存在严重质量问题的，一般而言法院还是会考虑保护交易的正常进行，不会轻易终止或解除合同。