19、卖房人隐瞒“凶宅”事实，买房人可解除合同

名词解释：重大误解

    重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。对重大误解需要注意的是：首先，表意人要将其意思表示体现在合同条款中；其次，表意人作出的意思表示必须是因为误解所造成的。若系相对人虚假陈述等导致行为人签署合同的，相对人则涉嫌欺诈，行为人有权依据合同法的规定请求法院变更或撤销合同。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

典型案例：

上海市长宁区人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2016）沪0105民初14301号

    原告：费某，男，1962年3月31日出生，汉族，住上海市长宁区。

    被告：盛某，男，1978年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。

    第三人：上海某某经纪有限公司。

    原告费某与被告盛某、第三人上海某某经纪有限公司房屋买卖合同纠纷，向法院提起诉讼。

    原告诉称：2016年3月6日，原告在第三人推介下与被告签订了房地产买卖居间协议，购买上海市长宁区新华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，原告依约于3月7日支付定金200,000元，被告出具了收据。当原告第二次去查看涉案房屋时，邻里反映此屋为“凶宅”，且该房屋被擅自改动结构，厕所改为厨房，承重墙被敲掉等。原告遂委托律师调查，查实物业公司在2016年1月19日曾发出《违章建筑整改通知书》、长宁区城管部门收到敲掉承重墙的举报记录、涉案房屋确为“凶宅”等。综上，原告认为被告及第三人隐瞒重大事项，使原告受骗签约，该行为显属可撤销法定情形之一，根据诚实信用原则，应予撤销。原告为维护原告合法权益，诉至法院，请求撤销原、被告之间的关于房屋买卖的协议；被告单倍返还原告定金200,000元及利息(以200,000元为本金，自2016年3月7日起至法院立案之日2016年7月5日止，按照中国人民银行同期同档存款利率计算)。

    被告辩称，在中介业务员带看房时已明确告知原告涉案房屋厨房与卫生间结构调换；原告诉称的承重墙敲掉，事实是敲掉的不是承重墙只是隔墙，邻居向房管所也举报过，房管所也没有立案；关于涉案房屋是否是“凶宅”，事实上没有任何证据证明，邻居与原业主有矛盾，邻居编造谎言也是正常的，原告提供的户籍证明等证据均不能证明曾有人在涉案房屋内非正常死亡；原告不想买房是因为觉得房价贵了，原告违约应由被告没收定金等。故被告不同意原告的全部诉讼请求。

    第三人上海某某经纪有限公司述称，第三人在看房时已告知原告卫生间与厨房位置对调的情况；涉案房屋是否“凶宅”其也不清楚。故第三人不同意承担诉讼费用，对于其余诉请希望法院依法判决。

    法院经审理查明：

    被告于2015年12月15日经核准登记为涉案房屋产权人。被告作为甲方、原告作为乙方、第三人作为丙方于2016年3月7日签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以3,750,000元的价格向被告购买涉案房屋；原告向第三人支付意向金20,000元，如被告签署本协议，则原告的意向金同时转为定金……原告应于被告签订协议三日内补定金180,000元,如此构成原告支付给被告的全部定金200,000元；若被告违约不出售该房产，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房产，则已支付被告的定金不予返还等。该协议的附件中约定，原、被告双方同意于签订本协议后的2016年3月15日前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首期房价款为1,130,000元(含已支付的全部定金)。同日，原告向被告支付定金总计200,000元，被告出具了定金收据。据原告表述，其于2016年3月10日左右至涉案房屋查看时，从周围邻居处询问得知涉案房屋是“凶宅”，且房屋结构发生过变动纠纷不断，故不愿意继续购买涉案房屋，并通过第三人向被告进行表述。被告则表述，原告仅表示不想购买涉案房屋，并未说明理由，其认为原告方违约等。

    案外人吴某户籍在涉案房屋内，其于2001年4月报死亡，死亡原因系自杀。另查明，因涉案房屋存在敲承重墙、卫生间改灶间的行为，所在小区的物业公司曾于2016年1月发出过《违章建筑整改通知书》。据被告表述，涉案房屋已于2016年9-10月间由其另行出售。

由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。

     法院经审理认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。

本案中主要的争议焦点在于涉案房屋是否系“凶宅”。综合原告提供的各项证据以及本院调取的证据，可以得知曾有户籍在涉案房屋内的案外人于2001年4月自杀身亡一事，对于死亡地点原告认为应在涉案房屋内自杀，被告则予以否认。本院认为，结合经验法则来看，案外人自杀家中该种说法具有一定合理性，被告亦未举证证明案外人系自杀于他处，故本院对原告的意见予以采信，推定案外人自杀于涉案房屋内。

    根据我国社会传统风俗，涉案房屋曾为“凶宅”一事确实会对涉案房屋的价值产生一定不利影响，并进而左右买家的购房意向；对于“凶宅”一事被告表示并不知情，结合被告自身取得涉案房屋权利的时间较短以及获取案外人自杀信息的难度，该种说法亦属合理，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为，但其属于基于重大误解订立的合同，应予撤销，且客观上作为标的物的涉案房屋也已由被告另行出售而无法继续履行，故本院对原、被告之间的房屋买卖协议予以撤销。

    至于撤销的原因，系基于重大误解，不可简单归因于原、被告的任何一方；合同撤销后，因合同取得的财产应予返还，故被告已经收取的定金应当全额单倍返还给原告。至于原告主张利息的诉讼请求，本院认为缺乏事实依据与法律依据，不予支持。对于本案的诉讼费用，亦应由原、被告各半负担。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：

一、撤销原告费某与被告盛某关于上海市长宁区新华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖协议；

二、被告盛某应于本判决生效之日起十日内向原告费某单倍返还定金计200,000元；

三、驳回原告费某的其余诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费4,300元，由原告费某与被告盛某各负担2,150元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　马浩波

代理审判员　　张　艨

人民陪审员　　杨耀丰

二〇一七年三月二十四日

书　记　员　　杨　芳

律师评析：

本案系一起因买房人在不知道涉案房屋为“凶宅”的情况下与卖房人签订了《房屋买卖协议》并交付定金后而要求解除合同并要求卖方返还定金引发诉讼的案件，本案涉及的主要问题是因重大误解订立的合同应该如何处理的问题。

    根据我国社会传统风俗，涉案房屋曾为“凶宅”一事确实会对涉案房屋的价值产生一定的不利影响，并进而左右买家的购房意向，属于对合同内容产生的误解；本案中原告在与被告订立《房屋买卖协议》时不知道涉案房屋为“凶宅”，而被告在购买涉案房屋不久后卖与原告，根据现有证据表明被告对涉案房屋为“凶宅”也不知情，故本案不涉及欺诈等情形，本案双方订立的《房屋买卖协议》系原告对涉案房屋产生了重大误解，根据《合同法》的相关规定，因重大误解订立的合同属于可撤销的合同，因此最终法院判决撤销本案《房屋买卖协议》。

    在此，大状亦建议大家在购房时应尽可能的了解房屋基本状况及卖家家庭情况，以防碰到类似本案的情况。