以“占有改定”的方式交付房屋，不构成逾期交房

名词解释：占有改定

占有改定是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取代现实交付而取得所有权。现实中有关不动产的类似“占有改定”的做法是卖房人以向买房人房屋租赁的方式继续占有使用房屋，支付租金，直至租赁期到期为止。

法律条文依据：

《中华人民共和国物权法》

第二十七条　动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

典型案例：

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2016）沪0114民初4691号

原告吴某，汉族，住上海市崇明县。

原告张某，汉族，住上海市崇明县。

被告王某，汉族，户籍地上海市嘉定区。

被告徐某，汉族，户籍地上海市嘉定区。

原告吴某、张某(以下称原告)与被告王某、徐某(以下称被告)房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

原告诉称，原、被告双方于2015年10月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买其所有的位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)，购房金额人民币175万元。原告已经按约履行了全部付款义务。原告于2015年12月30日依法取得该房屋的房地产权证。按照合同第四条约定，被告应于2016年3月1日前腾出该房屋。同时，合同第十条约定被告未按合同约定的期限将上述房地产交付原告的，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之五计算，违约金自合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。原告认为被告逾期交付房屋，故诉请要求：1、判令被告立即搬离系争房屋并将房屋交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金60,375元(每延迟一日，违约金按照房价款175万的万分之五计算，自2016年3月1日计算至2016年5月8日实际交房之日止)。

被告王某辩称，不同意原告诉请，原、被告间已经达成短期租赁的口头协议，因被告置换的房屋尚未装修，需要过渡期，故双方约定3月1日之后按照2,000元/月计算租金，直至2016年6月30日止。双方在此期间采用占有改定的方式实际交付房屋。后原告要求涨价至4,000元/月，是对原租赁合同的变更，未经被告同意不能产生法律效力；且房屋内家具、电器本是被告的，原告要求按照市场价4,000元/月计算租金并不合理。现被告已于2016年5月8日将系争房屋交付原告。

被告徐某未作答辩。

经审理查明，被告原为系争房屋所有权人，其与原告于2015年10月31日签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买该房屋，建筑面积65.58平方米，总房价款为175万元。合同第四条约定双方同意被告于2016年3月1日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验；查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。合同第十条约定被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，被告应当向原告支付违约金，违约金按照原告已付款日万分之五计算，自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。合同还作了其他约定。合同签订当日，原告通过银行转账向被告支付首期房款70万元(含在中介处的尾款5,000元)，被告出具收据确认。原告申请的银行贷款100万元于2016年1月12日打至被告账户。另，原告曾于2015年10月27日向被告支付5万元定金。至此，原告已支付房款175万元。

合同签订后，双方曾就合同约定的交房期限后由被告继续租赁系争房屋进行协商。2015年11月19日，被告王某通过微信询问原告张某“届时我们再签个短期租赁合同”，原告张某表示“好的”。被告王某回复“我们要搬了提前告诉你们，也好让你准时出租，不浪费中间时间”，原告张某答复“嗯呢”。2016年2月16日，被告王某就签订租赁合同的时间询问原告张某“过户和签租赁合同我们安排在元宵节后，2月27日，可好？”，原告张某答复“本想跟你确认一下，你们需要租多长时间？还有出租价格按照现在市场价4,000元/月租赁。2月27日签续租合同是可以。”被告王某回复“我们当时谈好是2000一个月的，我们只要租4个月就可以，到6月底”，原告张某答复“之前2000是本想产证下来后到3/1期间算的房租，后来就没有算这个钱。3/1之后的房租，老公说按照现在外面的市场价算。”之后双方因租金标准未能达成一致，最终未签订房屋租赁合同。原告于2016年3月5日要求被告在一周内搬离系争房屋并为此报警。后双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，原告已于2015年12月30日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。审理中，被告于2016年5月8日搬离系争房屋并将该房屋交付原告。故原告当庭撤回判令被告立即搬离系争房屋并将房屋交付原告的这一项诉请。本院当庭向原告释明并询问原告，因原告要求被告支付的是逾期交房违约金，如果涉及租金，是否在本案中一并处理？原告坚持主张逾期交房违约金，不认为本案涉及租金。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收据、银行交易明细、《上海市房地产权证》、限期交房通知书、微信记录及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属有效。从双方的微信记录和庭审记录中可以看出双方曾就被告在交房期限即3月1日后暂时不搬离系争房屋，到2016年6月底之前继续占有使用系争房屋达成过房屋租赁的意思表示，即被告以支付租金的方式继续占有使用房屋，以租赁形式延迟了交房期限。后仅是因双方就租金标准问题无法达成一致，导致双方最终未能就系争房屋的返租事宜达成书面协议，而这并不影响双方之间的房屋租赁关系，被告继续使用系争房屋不构成逾期交房，故原告要求被告支付相应逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于被告在居住期间需向原告支付的租金，因原告对此并未主张，故在本案中不予处理。审理中，被告徐某经传票传唤无正当理由未到庭，应视为放弃答辩、质证、举证的权利，并承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告吴某、张某全部诉讼请求。本案受理费1,309.38元，减半收取654.69元，由原告吴某、张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　徐熙春

二〇一六年七月七日

书记员　　顾颖琦

杨状律师评析：

本案系一起因被告以类似于“占有改定”的方式交付了房屋后，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任而产生的纠纷。从严格意义上讲，占有改定应当是仅适用于动产，本案中对于不动产房屋的交付方式可以说类似于动产交付中的“占有改定”，为了方便大家理解，本文在分析时将直接使用“占有改定”。

本案中，原被告之间约定了房屋的交付时间及违约金，然而在交付之前双方早已完成房屋过户，并对涉案房屋口头约定了房屋租赁协议，即卖房人/被告以租赁的方式继续居住在涉案房屋内，房屋的所有权人已经转移至购房人，系“占有改定”，被告已经完成了向原告交付房屋的合同义务，不构成逾期交房，无需承担违约责任。

需要指出的是，对于本案中的交房方式，交易双方应签署书面的协议约定清楚，以防在对方不认可的情况下没有书面证据进行证明。