租客的优先购买权被侵犯怎么办？

文/杨状律师 

名词解释：优先购买权

承租人的优先购买权是指租赁期内，承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下享有优先购买该租赁物的权利。

承租人享有优先购买权就要求出租人在出售租赁房屋时应当在出售之前的合理期限内通知承租人，给予承租人考虑是否购买该房屋的时间。承租人未作出放弃优先购买权的表示前，出租人不宜在该期限内将房屋出售他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以主张相关的权利。需要注意的是，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

典型案例：

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2013）嘉民三（民）初字第1078号

    原告张某。

    被告徐某。

    被告王某。

    原告张某与被告徐某、被告王某房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

    原告张某诉称，被告徐某是位于嘉定区某某公路5000弄101号101室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。原告张某和被告王某都是外岗某某城的商户。原告自2007年一直承租系争房屋，合同一年一签，最近的合同租期自2012年8月1日起至2013年7月31日止。协议签订后，原告已支付全部房屋租金，并正常使用该房屋。2012年下半年，徐某将系争房屋转卖与王某。在徐某和王某的房屋买卖交易中，徐某未保障原告对系争房屋的优先购买权。而王某系同一市场的商户，在明知原告存在优先购买权的情况下，仍然同徐某进行房屋买卖交易。徐某和王某的行为明显属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益。故原告起诉来院，要求法院判令被告徐某和王某签订的房屋买卖合同无效。

    被告徐某辩称，原告认为被告徐某没有保障其优先购买权与事实不符。在出售房屋前，被告徐某亲自到上海告知原告优先购买的权利，原告在“关于出售商铺告知书”上签字。后原告在约定的期限届满后，既未给被告徐某答复，又未实际支付款项表示购买，应视为自动放弃了对系争房屋的优先购买权。原告称两被告之间存在恶意串通也不符合事实情况，两被告是在自愿、平等、合法的基础上达成的交易行为，应受到法律的保护。根据我国法律规定，恶意串通只有在侵害第三人利益的情况下才可以请求法院确认无效。两被告的行为未侵害原告的任何利益，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

    被告王某辩称，王某未侵犯原告的优先购买权。承租人优先购买权系法律术语，一般学过相应法律知识的人才能知晓其概念和含义。王某作为普通商户，从来就不清楚优先购买权这一概念和它所表达的含义。王某既然签订了合法有效的房屋买卖协议、支付了相应的对价、办理了产权过户手续，那么法律应当保护善意第三人的合法权益。本次房屋买卖交易系四套商铺的打包出售，并非是单独出售其中的一间或两间，而是四套商铺一次性出售。而原告要享受优先购买权则应当在四套商铺一次性购买的基础上考虑。因此，并不存在同等条件下的优先购买权。王某庭、王某与徐某的房屋交易行为并非恶意，2012年9月13日，王某、案外人吕某（系王某庭妻子）与徐某签订了购买包括系争房屋在内的四套商铺的买卖合同，合同约定本次房屋交易总价为220万元，随后王某、吕某依约支付了上述房款。2013年1月23日，徐某将上述四套商铺分别过户给了王某庭、王某，至此，房屋买卖协议的主要义务已全部履行完毕，房屋的买卖价格也与市场价格相当，因此买受人的权利应受法律保护。原告举证的房地产买卖合同所约定的房屋交易价款仅仅是王某庭、王某付清全部四套商铺房款的前提下为过户所需而订立，并非是交易的真实价款，真实的价款应以2012年9月13日合同为准。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

    经审理查明，徐某原是系争房屋的产权人，其委托案外人某某商贸城市场经营管理有限公司（以下简称“某某商贸城”）对外出租系争房屋。2012年8月1日，某某商贸城与张某签订某某城进场租赁合同一份，约定由某某商贸城将包括系争房屋在内的数间商铺出租给张某，租期自2012年8月1日起至2013年7月31日，租金总额为121000元。合同约定张某在合同期满前45天通知向某某商贸城表明是否续租，如果双方同意续租的，双方应重新签订租赁合同并交纳相关费用，如张某在合同期满前30天不作答复的，视张某不再续租本房屋，某某商贸城有权将此房屋对外出租给其他人；租赁期满张某如无违约行为的，则享有同等条件下的优先租赁权。上述合同签订后，双方按约履行了合同义务。2012年9月9日，徐某向张某出具关于出售商铺告知书，告知其所租的两间商铺（某某商贸城101幢101.102号）准备于近期出售，出售价为210万元，房东徐某考虑租赁者优先的原则，先告知张某使其有所准备，在同等价位下首先出售给张某，敬请近日回话（9月12日前）。2012年9月13日，徐某和王某、吕某（系王某庭妻子）签订了购买包括系争房屋在内的四套商铺的买卖合同，合同约定本次房屋交易总价为220万元。2013年1月23日，徐某将上述四套商铺分别过户给了王某庭、王某。2013年6月，原告张某起诉来院。

    诉讼中，原告张某提供了其从房地产登记部门调查取得的徐某和王某于2013年1月23日签订的上海市房地产买卖合同一份，张某表示该合同上系争房屋的转让价款为12万元，可以证明徐某和王某庭恶意串通签订房屋买卖合同的事实。徐某和王某则表示该合同仅是中介为了办理过户手续而要求双方签署，双方真正履行的是2012年9月13日签订的关于四套商铺的买卖合同。徐某和王某为证明自己的观点，提供了银行转账凭证以证明王某庭、王某已向徐某转账支付215万元。另原告张某表示四套商铺的市场价格在200万元；被告徐某和王某则表示四套商铺的市场价格在210万元至220万元之间。

    审理中，原告张某表示其在2012年9月9日收到徐某出具的关于出售商铺告知书后一直联系徐某的手机，但无人接听，最终未联系上。被告徐某则表示张某说是银行贷不到（款）就不买（系争房屋）了。

    上述事实，有上海市房地产买卖合同、某某城进场租赁合同、房地产权证、房地产登记信息、合同、银行转账凭证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。

    本院认为，原告张某虽然提供了其从房地产登记部门调查取得的徐某和王某于2013年1月23日签订的上海市房地产买卖合同，但结合本案其他证据来看，该合同显然并非双方真实意思表示，故原告要求确认该合同无效的主张不能成立。徐某和王某及王某庭妻子吕某于2012年9月13日签订的购买包括系争房屋在内的四套商铺的买卖合同，在前述2013年1月23日合同签订时已基本履行完毕，故2012年9月13日的合同才是签约双方真实意思表示。张某认为徐某和王某的行为明显属于恶意串通，依据不足，本院不予认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，即便徐某在出卖租赁房屋的过程中，如果未在合理期限内通知承租人张某或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，张某可以请求出租人承担赔偿责任，但张某要求确认徐某和王某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不应予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    驳回原告张某的诉讼请求。

本案受理费2700元，减半收取1350元，由原告张某负担。

审判员　秦　忠

二〇一三年十二月二十六日

书记员　张学禹

杨状律师评析：

根据相关法律之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

本案中，原告系系争房屋的承租人，在没有明确约定放弃优先购买权的情况下，理应享有房屋的优先购买权。但由于被告将房屋出售给被告王某并办理了过户手续，该买卖合同已经履行完毕，符合法律程序，具备法律效力。故即便原告认定被告徐某侵犯了自己的优先购买权，原告主张合同无效于法无据，只能向被告徐某主张损害赔偿请求权。但是我们也要注意到，司法实践中如果原告主张损害赔偿请求权的，原告需要充分证明自己损失方面的证据。

在现实过程中，主张优先购买权要注意两点，第一要在同等条件下，包括价款、付款期限等条件；第二要在房屋未履行完毕之前主张优先购买权，否则只能主张损害赔偿请求权了。同时承租人还应注意《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23、24条有关承租人优先购买权的例外规定。对于广大业主而言，大状建议为了减少此类纠纷，可以在房屋对外租赁时和租客提前沟通好，并将沟通结果写入租赁合同中。