房屋出售前签订的房屋租赁合同对买受人是否有效？

                                                             文/杨状律师

名词解释：买卖不破租赁

买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物出售他人，对租赁关系也不产生任何影响，新的产权人不能以其为新的所有人为由否定原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。适用买卖不破租赁的条件是：1、租赁合同已签署并生效；2、租赁物已交付承租人使用；3、在租赁期间所有权发生变动。若具备上述条件，租赁合同的出租方的权利义务将由新的所有人承继。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

典型案例：

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2014）沪一中民二（民）终字第1535号

上诉人（原审原告）李某。

被上诉人（原审被告）崔某。

上诉人李某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第4651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，系争房屋位于上海市浦东新区东绣路，原系张某所有。2012年5月5日，崔某与张某签订“房屋租赁合同”一份，约定：甲方（张某）将系争房屋出租给乙方（崔某）作为居住使用；租赁期自2012年7月21日起至2017年7月20日止；月租金人民币（下同）5，000元，6个月为一期支付，第一期租金在2012年5月8日支付，以后每期租金提前15日支付；若乙方逾期十天仍未支付租金，则视为乙方自动退租，乙方构成违约，甲方有权收回房屋；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金10，000元；乙方征得甲方同意后，可在承租房屋内进行装修及添置设备；合同期内如甲方违约，甲方应赔偿乙方合同期内剩余合同期的租金的两倍，如乙方违约则乙方付给甲方的2个月押金，甲方不予退还；合同期内甲方同意乙方亲属居住或转租；合同另对其他事项作了约定。2013年8月1日，张某函告崔某，表示其已将房屋出售给李某，并于2013年7月变更了产证，自2013年8月1日起，李某将向崔某行使收取房租等权利。后李某诉至法院，要求判令：1、解除双方之间的房屋租赁关系；2、崔某向李某返还位于上海市浦东新区东绣路的房屋。

原审审理中，李某与崔某确认如下：合同签订后崔某即向张某支付了半年租金30，000元和押金10，000元，2013年1月11日再付第二笔租金30，000元，2013年7月12日向张某付第三笔租金15，000元；2013年10月20日崔某通过银行给李某汇款30，000元，所以租金现在付到2014年4月20日。崔某表示，之所以在2013年7月12日仅付15，000元，是因为其听说张某要出卖房屋，怕多付了，所以只付15，000元。李某则表示，崔某是在2013年8月1日才被正式告知买卖事宜，故其仅付15，000元有违合同约定，已经构成违约。李某还表示：其于2013年3月26日与张某签订房屋买卖合同购得系争房屋；2013年7月17日系争房屋的产权登记为李某所有。

原审认为，崔某与张某签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；该合同所涉租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响该合同的效力，而合同的出租人一方已变更为李某。现在李某诉请要求解除与崔某之间的租赁合同，主要理由是崔某在2013年7月12日仅支付租金15，000元，违反了合同6个月为一期支付租金的约定，崔某则认为之所以未付足是因为得知张某要出售房屋的事情怕多付租金，经审理查明，李某与张某在2013年3月26日就已签订买卖系争房屋的合同，但无证据显示两人在此前或此后将买卖和付款变更等事宜告知崔某，而张某的正式函告在2013年8月1日，故两人行为不能认为谨守了合同履行中诚实信用的原则，崔某在此情况下未付足款项亦属合情合理，并不违约。李某还提出崔某违反合同予以转租和未经同意进行装修等，经审理查明，合同本约定崔某可以转租，也约定了经出租人同意情况下可以装修，且原出租人在装修完成后亦未在合理期限提出异议，对崔某的装修应视为默认同意，李某再以此为由要求解除合同，并无事实和法律依据，依法予以驳回。

原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条之规定，于二○一四年四月二十八日作出判决：驳回李某的全部诉讼请求。

案件受理费80元（李某已预付），减半收取40元，由李某负担。

判决后，李某不服，上诉于本院，诉称：租金应六个月一付，然被上诉人拖延支付，应视为自动退租，上诉人有权收回房屋；被上诉人转租房屋，没有进行法定登记，故要求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。

被上诉人崔某辩称：上诉人目的在于上涨租金，因被上诉人不同意，上诉人遂起诉；房东进行房屋交易，被上诉人担心支付不正确而未按时付租；没有登记并不意味转租协议无效，故不同意上诉请求。

经本院审理查明，2013年10月9日，崔某通过银行给李某汇款30，000元；原审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，依据买卖不破租赁之原则，李某与崔某间建立房屋租赁关系，双方均应恪守租赁合同之约定。2013年7月，崔某理应支付六个月租金，然其仅支付三个月租金。而在此之前，李某与张某间已签约转让房屋，但李某、张某均未向崔某作明确告知与说明。故崔某基于支付对象不明确而迟延支付租金，事出有因，具有一定的合理性。李某关于崔某自动退租，其有权收回房屋之上诉理由，本院不予采纳。并且，转租合同登记与否并不影响转租合同之效力，况且，本案双方间的租赁协议约定合同期内出租方同意承租方亲属居住或转租，故崔某之转租行为并未影响李某之权益，故李某的相关上诉理由，本院亦不予采纳。综上而言，李某关于撤销原审判决，改判支持其原审诉请之上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币80元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞闻淙

代理审判员　　许　京

代理审判员　　蒋辉霞

二〇一四年九月一日

书　记　员　　周璐珺

杨状律师评析：

   买卖不破租赁原则的适用主要在于保护租赁期内租赁物所有权发生变更的承租方的利益，同时也体现了法律所追求的秩序价值目标。对于承租人而言，如果新的所有权人要求解除合同的，承租人可以以本案中租客的诉讼方案提出抗辩。对于此类案件需要注意的有两点：  

首先，部分案例中承租人和原产权人签署的租赁合同中约定的条款对所有权人极为不利，租金不符合正常的市场价格，此种情况下新的所有权人可以向法院提起要求调高租金及变更部分合同约定的诉讼请求，当然最终法院是否支持其请求还需要法官综合案件具体情况进行判断。

其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。也就是说在出租前存在抵押或房屋被法院查封的，买卖不破租赁原则将不能适用，承租人若以该原则进行抗辩以图继续租赁房屋使用的打算将无法获得法院的支持。