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苏州一小区给业主发红包 羡慕之外您还应该知道的几个法律问题
作者：大状说法 发布时间：2015/7/21 13:11:57 次围观张虎
一则“苏州一小区给2000多业主发红包”（《扬子晚报》2015年7月12日）的新闻报道称，苏州工业园区都市花园小区业主委员会办公室从2015年2月起，即开始面向小区的2000多户业主发放公共收益补贴，总金额共计126万元，每户可以拿到504元，该笔资金来源于小区公共资产出租后所产生的公共收益。
该报道一经发出立即在网上引起强烈反响，业委会还能给业主发红包，这也让很多小区居民非常羡慕。想想看，大多数小区物业费用每年必涨、业主委员会徒有其名、小区设施年久失修无人问津，苏州市都市花园小区给业主发红包，堪称业界良心啊，也难怪得到了一众网友的好评和称赞。
其实，类似小区给业主发红包的事屡屡见诸报端，都市花园小区给业主发红包也不是第一次。下面笔者就从法律角度分析一下小区发红包的法律问题，并简要分析小区业务会、小区居民应该如何处理公共收益。
一、哪些属于公共收益？
很多小区各类广告牌林立，有的小区还将公共场地划成了停车位向业主出租，但大多数业主都不清楚这些公共收益的归属。无论是按照《物权法》还是《物业管理条例》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，由这些公共部位而产生的收益自然应归全体业主共有。
从公共收益来源看，在大多数小区，公共收益的构成，主要是依靠小区路面停车费收益及电梯轿厢广告收益区内其他动、静态广告费及各种临时设摊费。部分小区的特殊来源是已归属业主大会旗下公共经营公建配套不动产的租赁收入或变更使用性质补偿费。
具体来看，以下收入都属于公共收益：
1、公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告；
2、小区公共区域的停车位收益；
3、小区公共区域内租赁的摊位收益；
4、利用公共配套，如活动场地、会所、游泳池经营收入；
5、部分通信运营管理费；
6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿；
7、自制售水机运营费用；
8、物业管理用房的收益。
大多数小区的公共收益大致有以下4方面用途：
1、冲抵物管支出。有的小区物管收费低，有的小区较大比例业主不交物管费，通过业委会或业主大会同意，直接将公共收益冲抵物管支出。
2、用于业委会开支。小区业委会大都无经费来源，就以公共收益补足。
3、用于小区维修。经业委会同意，直接将公共收益用于小区维修项目。
4、用于小区活动。小区物管公司通过业委会或业主大会委托开展活动。
二、公共收益应归谁所有？
依据《物权法》第79条、第80条的规定，建筑物的共有部分的使用所产生的收益应由全体业主共同所有，由全体业主通过业主大会决定该收益的使用；同时，依据国务院《物业管理条例》第55条规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，建筑物的共有部分的使用收益应由全体业主共有，并由业主大会确定其使用。
三、业主委员会应尽到哪些义务？
业主委员会肩负着全体业主的重托，掌握着公共收益、维修资金等的使用支配权，要真正发挥业委会在操作公共收益与维修资金上的作用，让公共收益取之于民、用之于民。
1、公共收益的公开透明运行。小区公共收益等原则上因由业主委员会具体操作实施，其公共收益也应由业主委员会掌握，应定期向全体业主公布这部分款项(如电梯广告、户外广告、停车泊位)的收支情况，并由业主代表监督；对于没有业主委员会的小区，可以由物业公司代为实施，定期向广大业主公布收益，有盈余则需返还业主。
2、维修保养义务。小区公共收益在事先经业主代表大会、业委会同意后，可用于小区日常物业管理和硬件改善上，改造与更新或添置小区内各项设备设施和环境建设，改善小区面貌和居民生活。
四、业主应该如何参与公共收益的分配、管理？
1、成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理，同时要求物业公布公共收益收支账目。如果物业拒绝公布账目或者敷衍作假，业主甚至可以联合业委会解聘相应的物业公司。
2、我国法律只规定了小区的公共收益归小区全体业主共有，但并无对公共收益使用的具体规定。如果业主认为物业账目有问题，在经全体业主同意后，可聘请相关审计部门审核收支账目。
3、业主的权益要靠自己去关心、去争取，要改变目前很多业主都对自己居住的小区漠不关心、对社区事务参与度不高的现状，培养和形成社区自治和社区管理的意识和制度。做到小区在物业管理事务上的“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”。诺贝尔经济学奖获得者埃莉诺·奥斯特罗姆曾说过，“在不强迫任何人的情况下，让所有人都能享受到利益，这是共同自治的精妙之处，也是困难之处”。至于哪种管理模式、方式好，我认为只要是适合自己小区、能够体现业主集体智慧、维护全体业主利益的并受到全体业主拥护的，就是好模式。
五、公共收益是属于全体业主的，能否拒绝发给没按期缴纳物业费的居民？
业主即使未缴纳物业费用，小区业务会也不可以拒发公共收益的红利。原因是：物业费是物业公司向业主提供服务而收取的费用，业委会无权来收取这部分费用，业主也没有义务对其缴纳物业费。在没有权利及义务的前提下，业委会无权以业主未缴纳物业费为由，来侵犯业主对公共收益的处分权，也没有理由拒绝向未缴纳物业费的业主发放公共收益。
六、相关法律依据
《物权法》
1、第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
2、第79条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
3、第80条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”
《物业管理条例》
第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
七、业主认为公共收益受侵害的，有哪些维权路径？
1、向辖区街道、居委会投诉。按照《物权法》的规定，街道、居委会将受理此类投诉。
2、向业主大会或业主委员会求助。
3、向行业主管部门反映。
4、向法院提起民事诉讼。
以上可知，对业委会将公共收益以现金发放给业主这一做法，只要依据相关规定，由业主大会决定，并在小区维修基金充足的前提下，符合法律的规定，自然得到广大业主的拥护和支持。
（作者单位：江苏法舟律师事务所）
