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杨状律师|夫妻一方擅自卖房，受害方应如何维权？
作者：大状说法 发布时间：2017/10/6 11:15:27 次围观夫妻一方擅自卖房，受害方应如何维权？
名词解释：夫妻个人财产
夫妻个人财产，是指夫妻一方婚前所有的财产或婚后约定属于个人所有的财产。实践中可能会产生争议的情况有“一方婚前购房，婚后取得产权证书并用夫妻共同财产还贷，房产的权属究竟如何认定”，对此最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
法律条文依据:
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
典型案例：
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
案号：（2017）沪01民终764号
上诉人（原审原告）：陈某，男，1990年10月29日出生，汉族，住上海市金山区。
上诉人（原审原告）：沈某，女，1991年8月5日出生，汉族，住上海市金山区。
被上诉人（原审被告）：王某，男，1977年10月15日出生，汉族，住湖北省红安县。
被上诉人（原审被告）：中国H银行股份有限公司上海金山石化支行。
被上诉人（原审第三人）：黄某，女，1988年2月8日出生，汉族，住湖北省红安县。
上诉人陈某、沈某因与被上诉人王某、中国H银行股份有限公司上海金山石化支行（以下简称金山支行）、黄某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经本院院长批准，本案延长审限三个月。现已审理终结。
上诉人陈某、沈某上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：一、原审认定被上诉人王某与上诉人陈某签订《上海市房地产买卖合同》系无权处分是错误的。系争房屋系被上诉人王某婚前购买，并登记在其一人名下，应属其婚前个人财产，其享有完全的处分权。根据物权公示、公信原则，其作为系争房屋登记的产权人在《上海市房地产买卖合同》上的签字行为应属有权处分。上诉人系以合理价格受让系争房屋，且尽到了审慎注意义务，无任何过错，被上诉人王某违约不愿意继续履行合同的根本原因是房价上涨过快。二、原审认定系争《上海市房地产买卖合同》不具有履行可能是错误的。上诉人具备全额支付房款的能力，并同意代为清偿被上诉人王某所欠的银行贷款，而银行在原审中也已明确表示服从法院判决，涉及贷款事宜同意配合。在办理房产过户手续中，交易中心也只需要房地产登记簿上记载的产权人协助办理即可完成产权过户手续，并不需要其配偶配合，故系争房屋买卖合同完全能够实际履行。至于系争房屋是否为夫妻共同财产，属于被上诉人王某与其配偶之间的内部财产分配关系，故被上诉人王某以系争房屋系夫妻共同财产为由拒绝履行合同，理由不能成立。三、原审适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用合同法等法律规定来审理本案。本案中，被上诉人王某因房价上涨而恶意违约，其行为已违背了诚实信用原则。在合同有效且具备履行可能的前提下，应以履行合同，保护交易安全，保护守约方的利益为基本原则。综上，系争《上海市房地产买卖合同》并不存在法律规定的合同无效或履行不能的情形，上诉人作为守约方，有权要求被上诉人王某继续履行合同。故请求二审法院依法改判。
被上诉人王某辩称：其不同意继续履行合同是因为其妻子黄某不同意出售系争房屋，系争房屋系其在上海的唯一住宅。签订房屋买卖合同时，上诉人没有要求其妻子黄某签署同意出售系争房屋的书面证明，没有尽到审慎义务。根据法律规定，处分共有财产，应经全体共有人同意，故上诉人要求继续履行合同，不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄某辩称：上诉人要求继续履行合同，没有法律依据。系争房屋系其夫妻共同财产，夫妻对共同财产有共同处分权。其没有示意王某出售系争房屋，也没有在出售合同上签字，故王某出售系争房屋属无权处分，系争房屋买卖合同应属无效。上诉人在签订合同之前对房屋的真实情况具有审查核实的义务，并应为其自己的行为负责。其与王某在孩子出生后夫妻关系紧张，其怀疑王某欲私自侵占夫妻共同财产。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金山支行表示，尊重法院判决。
陈某、沈某向一审法院起诉要求判令：1、王某继续履行合同并配合办理房产过户手续；2、王某向陈某、沈某支付房屋中介费用人民币（下同）16,000元。审理中，陈某、沈某自愿撤回诉讼请求2，并明确要求王某继续履行合同。
一审法院认定事实如下：2016年3月21日，陈某、沈某与王某通过房产中介签订《房地产居间受托方买卖合同》，约定陈某、沈某向王某购买系争上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋的价格、购房定金金额、支付方式、签订《上海市房地产买卖合同》的时间等等。当日，陈某、沈某支付王某购房定金50,000元；王某与沈某在交易流程表上签名确认。2016年4月5日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价为920,000元。陈某、沈某与王某各自持有的合同原件补充条款（一）内容不同，即王某持有的原件中多了各方单方违约应承担违约责任方式的约定。签订上述合同当日，沈某转账支付给王某购房款270,000元。双方另行签订《房屋买卖补充协议》，明确合同成交价920,000元外的145,000元属进户费、差旅费等，陈某、沈某应另行支付给王某，同时对付款时间、方式作出约定。
另查明，2010年9月2日，王某购买系争房屋，并于2010年10月1日登记；商业贷款505,000元，期限从2010年9月27日至2040年9月27日。2013年5月22日，王某与黄某登记结婚，2013年11月14日生育一子名王某。2014年 11月9日，系争房屋取得产权证，登记权利人为王某。
审理中双方确认，从看房、签订合同等房屋买卖过程，黄某从未出现过。黄某另称，其与王某2009年底开始同居，两人凑了首付款购买了系争房屋，并共同还贷至今。
一审法院认为：查明的事实表明，系争房屋系王某婚前购买、婚后取得权利凭证，并由王某与黄某共同还贷，以及黄某对于王某出售行为并不知情。因此，系争房屋应视为夫妻共同财产；物权登记于王某名下，陈某、沈某与其签订合同应无过错。然黄某应为系争房屋的隐名共有人，王某未征得共同共有人即黄某同意，擅自处分共有财产侵犯了黄某权利，构成无权处分。陈某、沈某与王某所签合同，各方所持合同原件中的补充条款（一）内容不一致外，其余内容各方均无异议，系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力，故法院对黄某以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的抗辩不能成立。陈某、沈某与王某所签合同为有效合同，然而依据我国物权法规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，陈某、沈某要求依据合同约定继续履行合同，因王某欠缺处分权，其需征得黄某的同意方有权处分共有财产，而黄某明确表示不同意转让系争房屋的所有权，故陈某、沈某的诉请缺乏法律依据，不予支持。至于陈某、沈某要求王某赔偿损失事宜，可予另行主张。
一审法院审理后，于二○一六年十月二十八日依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，作出判决：驳回陈某、沈某要求王某继续履行合同的诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币7,264元、财产保全费5,000元等合计人民币12,264元，由陈某、沈某负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2014年11月9日，系争房屋经核准登记设立抵押权人为金山支行，债权数额为505,000元，债务履行期限为2010年9月27日至2040年9月27日止的房地产抵押登记。截至2017年4月11日，系争房屋上剩余贷款本息合计447,248.05元。
又查明，2016年3月21日的《房地产居间受托方买卖合同》约定系争房屋成交价为1,065,000元，该价格为甲方（王某）净到手价。
2016年4月5日的《上海市房地产买卖合同》第六条约定，买卖双方在2016年10月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：乙方（陈某、沈某）于2016年4月10日前支付125,000元；于2016年11月30日前支付730,000元；于2016年11月30日前支付15,000元。
2016年4月5日的《房屋买卖补充协议》约定：乙方（陈某、沈某）于2016年3月21日支付甲方（王某）购房定金50,000元整；于2016年4月10日前支付甲方房款125,000元整；于2016年11月30日前以公积金贷款的方式支付甲方房款730,000元整，尾款15,000元整，在甲方结清物业管理费、水、电、煤、有线等其它费用后，乙方以现金方式支付给甲方。甲方进户费，差旅费等其它费用共计145,000元整，乙方于甲方首付当天以现金支付给甲方。
本院二审审理期间，上诉人将系争房屋剩余房款745,000元交至本院。上诉人同时确认，系争房屋交易的税费应由其承担。
本院认为，关于系争房屋买卖合同的效力问题，系争房屋系被上诉人王某婚前购买，产权登记在王某一人名下，上诉人信赖物权登记的公示、公信力，而与王某就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，并无过错，已尽到其作为房屋买受人应尽的注意义务。双方就系争房屋买卖所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，被上诉人黄某亦并未提供证据证明上诉人与被上诉人王某存在恶意串通或其它导致合同无效的情形，故系争房屋买卖合同应属合法有效。被上诉人黄某主张上诉人未尽审查核实义务，系争房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。关于系争房屋买卖合同能否继续履行的问题，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人已支付给王某款项合计320,000元，现上诉人已将剩余房款745,000元交至本院，故上诉人具备履行系争房屋买卖合同的履约能力。至于系争房屋产权过户登记手续的办理，因系争房屋产权登记在被上诉人王某一人名下，故王某有义务、亦完全有能力协助上诉人办理系争房屋的产权过户登记手续，故系争房屋买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情况，可以发生物权变动的效力。被上诉人王某主张因被上诉人黄某不同意出售系争房屋，故系争房屋买卖合同不能继续履行，本院不予采信。被上诉人黄某主张被上诉人王某欲私自侵占夫妻共同财产，缺乏证据，本院对此同样不予采信。因系争房屋上设有房地产抵押登记，故在办理产权过户登记手续前被上诉人王某应先予归还银行贷款并涤除设定在系争房屋上的抵押登记手续。鉴于上诉人诉请要求继续履行系争房屋买卖合同，且已将剩余房款交至法院，为避免讼累，本院对后续房款的支付及房屋的交付一并作出处理。综上所述，上诉人要求继续履行系争房屋买卖合同，于法不悖，应予支持。原审认定系争房屋买卖合同因被上诉人黄某不同意出售系争房屋而不能产生物权变动的效力，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8225号民事判决；
二、王某应于本判决生效之日起十日内向中国H银行股份有限公司上海金山石化支行归还全部贷款本息，并涤除设定在上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋上的房地产抵押登记，如届时王某不能归还贷款本息，则由陈某、沈某以其应付的房款代为清偿；
三、王某应于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内协助陈某、沈某将上述房屋产权过户登记至陈某、沈某名下（交易税费由陈某、沈某承担）；
四、王某应于双方办理产权过户登记手续之日起十日内向陈某、沈某交付上述房屋，同时，陈某、沈某向王某支付房款人民币745,000元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币7,264元、财产保全费人民币5,000元，合计人民币12,264元，二审案件受理费人民币14,528元，均由王某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年四月二十日
书记员 莫 莉
律师评析：
对于本案而言，大状认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。故本案中的房屋产权归属是否是夫妻共同财产实际上值得商榷，一审的观点有待商讨，故二审法院在判决书中对此并未做阐述。
此外，购房时从谨慎的角度出发，买房人或中介应该要求卖房人的配偶到场表明自己是否同意出售房屋的意愿，并签署相关的同意售房声明，这样的话就减少了购房的部分风险。实践中目前部分不动产登记机构在交易双方办理过户手续时需要卖家提供婚姻状况证明（若是已婚的，则需要配偶到场），这一点实际上也是国家在保护产权证书上未登记的房屋共有人的合法权益。此类案件大部分是在夫妻一方利用产权证书上只有自己一人名字的优势情况下将房屋出售给买房人，在办理交付房屋时夫妻另一方发现房屋被卖这一惨痛现实。对于夫妻另一方而言，我们建议可以通过委托律师向法院提起诉讼，请求确认房屋交易双方签署的买卖合同无效，同时还应将房屋进行财产保全，以防在诉讼期间新登记的产权人再次将房屋出售或抵押。在诉讼的过程中去搜集证据以证明交易双方之间是否存在恶意串通、买房人是否支付了合理的对价、买房人购房是否善意、交易过程是否符合正常购房流程等进而确定买房人是否是善意第三人。若法院最终认定买房人是善意第三人的话，对于夫妻另一方而言将意味着失去了该套房屋，其可以向自己的配偶主张赔偿损失。对于购房人而言，可以向法院提起请求判决继续履行房屋买卖合同及追究卖房人违约责任的诉讼请求，当然同时还应将房屋进行财产保全。如果购房人鉴于卖房人不愿配合交易的情况下，还可以选择提起请求法院判决确认双方之间的房屋买卖合同解除及追究卖房人违约责任的诉讼请求。
