二手房买卖合同签署前后注意事项

文/杨状 

一、在签订房屋买卖合同前，买房人需要注意以下事项：

  1、核实不动产权证书上所有权人的身份信息；

  2、到不动产登记中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。这里还需注意的是，如果登记的所有权人不止一人的，还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证；

  3、待售房屋的房屋情况，是否存在采光、漏水等问题；

  4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明；

  5、是否有其他实际使用人；

  6、是否有工商注册登记未涤除(商业房产)；

  7、是否有未交清的水电费、物业费等费用；

  8、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变)；

  9、是否符合当地的限购政策；

  10、房屋内是否存在户口；

11、产证上一个人的，有配偶的应提供配偶同意出售的声明；

12、土地属性：应注意花园住宅中划拨、转让的特殊情况。

二、在签订房屋买卖合同时，还要注意以下事项：

 （一）、准备好所需的如下证明材料

  1、身份证原件或护照原件及复印件、房产证原件；

  2、未成年人的户口簿或出生证明；

  3、有委托代理人的，须提供经公证的委托书及代理人身份证。

 （二）、看清楚合同中的约定内容

  以上海为例，上海在办理房产过户的过程中使用的《上海市房地产买卖合同》系上海市住房保障和房屋管理局制定，上海市工商行政管理局监制的合同文本，但其中也有很多地方需要填写，须仔细阅读，尤其注意以下几点(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：

  1、房款的金额是否写清楚？

  2、付款方式如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?尽量等房屋过户登记并完成交付后再支付全款，以保障最终取得房屋产权。特别需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日支付一笔购房款，对该笔购房款的支付时间(过户手续办理前，还是办理后)应当明确。

  3、买卖双方何时过户及交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房屋一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单)。

  4、违约责任是否约定明确、违约金的数额是否约定清楚，在此建议在合同中详细约定卖房人逾期过户或者交付的违约责任以及买房人逾期付款的违约责任。

  5、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中（如购房目的系为子女读书等）。

    6、有关争议管辖方面，建议大家选择由房屋所在地的人民法院管辖为宜，上海的房地产买卖合同模板中有法院管辖和仲裁两项，有时中介公司工作人员会选择仲裁，但是一旦发生纠纷，仲裁的成本相对比法院要高。在合同签订时应尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能规避或减少不应有的交易风险，进而顺利完成交易。