名词解释: 阴阳合同

阴阳合同是指合同双方就同一事项订立两份内容不同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的合同并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的签署的，对内的合同则是双方真实意思表示，既可以是书面形式也可以是口头形式。阴阳合同在给当事人带来利益的同时，也存在着极大的风险。

阴阳合同的法律效力分析：

阴阳合同包括“对外的合同”和“对内的合同”两部分。“对外的合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而“对内的合同”是当事人的真实意思表示而发生效力，“对内的合同”只要内容合法，同样受到法律保护。但是如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖非法的目的，则不仅“对外的合同”无效，被隐藏的“对内的合同”也可能因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎重对待。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

典型案例：

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2016）沪01民终12038号

    上诉人（原审被告）：朱某，汉族，住上海市浦东新区。

    被上诉人（原审原告）：孙某，汉族，住广东省深圳市福田区。

被上诉人（原审原告）：黄某，汉族，住上海市嘉定区。

原告孙某、黄某与被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼。

2016年5月，孙某、黄某向一审法院起诉请求：解除孙某、黄某与朱某之间签订的《上海市房地产买卖合同》，朱某退还孙某、黄某已付购房款52万元，朱某按同期银行贷款利率向孙某、黄某支付已付房款52万元的利息损失（自2016年2月21日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算），朱某向孙某、黄某支付违约金52万元，朱某向孙某、黄某支付因朱某违约导致孙某、黄某未购买房屋实际支出的中介费损失42,000元。

一审法院认定事实：2016年2月1日，孙某、黄某（买受人、乙方）与朱某（卖售人、甲方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份，均约定系争房屋转让总价款为210万元。2016年2月20日，孙某与朱某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，同日，孙某、朱某另签订《补充协议》一份，约定系争房屋原房价为210万元，现甲方（朱某）配合乙方（孙某）银行贷款，同意将买卖合同价格做于260万元办理银行贷款，现合同首付款104万元，实际乙方支付甲方首付款52万元，贷款156万元，剩余2万元用于该房屋交房当日由乙方支付于甲方。因上述买卖合同中无黄某名字，孙某、黄某与朱某于次日即2016年2月21日重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋转让价款为260万元。双方约定于2016年4月15日前办理系争房屋的产权过户手续。买卖合同补充条款约定，在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若该等逾期超过15日的，则守约方有权单方解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金为本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。合同附件三付款协议约定：签订合同当日支付首期房价款104万元（含定金7万元），银行贷款156万元为第二期房价款。庭审中，双方均确认上述买卖合同内容与2016年2月20日签订的《上海市房地产买卖合同》内容一致。另查明，2016年2月1日、2月2日，孙某、黄某分别向朱某支付定金1万元、6万元，合计7万元。2016年2月20日，孙某、黄某向朱某转账支付55万元，朱某其中49万元转回给孙某、黄某，孙某、黄某再将49万元转给朱某，由此产生104万元银行流水，孙某、黄某实际当日支付房款55万元。朱某另向孙某、黄某出具借条，载明朱某向孙某借款10万元，该笔借款用于涤除朱某在系争房屋上原设有的抵押登记。孙某、黄某与朱某庭审中均陈述，该10万元系基于房屋买卖合同而产生，合同解除的情况下在本案中一并处理。2016年4月14日，孙某、黄某向朱某发送短信，催促过户事宜，朱某回复：“你们尚有部分首付款未付，请你们支付部分款项后即可进行过户”。因朱某拒绝过户，孙某、黄某于2016年4月27日向法院递交诉状，诉请如前。2016年5月4日，朱某向法院递交诉状，要求解除双方的房屋买卖合同，孙某、黄某向朱某支付滞纳金及总房价20%的违约金等，该案案号为（2016）沪0115民初38891号案件。还查明，孙某、黄某以系争房屋为抵押与上海农商银行崇明支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，借款金额为156万元。庭审中，法庭询问双方系争房屋市场价格，孙某、黄某陈述市场价为300万元以上，朱某则陈述挂牌价为300万元，实际成交价不清楚。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方争议焦点系孙某、黄某与朱某之间就系争房屋的买卖合同真实交易价格为210万元或260万元。孙某、黄某主张双方真实交易价格为210万元，2月21日签订的买卖合同仅为做高房价贷款所需；朱某则主张双方真实交易价格即为260万元。对此争议，法院认为，双方于2016年2月1日签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均载明系争房屋交易价格为210万元，双方就系争房屋的交易价格已达成一致；同时，双方已于2016年2月20日签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，在当日又签订了《补充协议》对该买卖合同中价格系做高为孙某贷款所需做出了明确约定，而次日签订的示范文本的《上海市房地产买卖合同》除当事人增加外内容并无变化，并不能证明双方对交易价格达成了新的一致意见。更何况，双方2月20日的付款行为进一步佐证了双方真实交易价格为210万元，若真实交易价格确为260万元，朱某无法合理解释出具10万元借条并配合孙某、黄某制造银行流水的行为。根据上述分析，法院认定双方的真实交易价格为210万元，现朱某主张孙某、黄某逾期付款不成立，朱某以此为由拒绝履约的行为构成违约，现孙某、黄某主张合同解除，于法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，朱某应将已收取的房款52万元返给孙某、黄某，至于朱某向孙某、黄某出具借条的10万元钱款，双方均表示因房屋买卖而发生，并一致表示同意在本案中处理，为减少当事人讼累，由朱某在本案中一并返还。至于孙某、黄某主张的违约金52万元，因双方真实合同价格为210万元，故其主张260万元房款的20%并无相应事实依据，根据双方合同约定违约金应为42万元。至于孙某、黄某主张的利息损失及中介费损失，根据违约金的性质，法院支持的违约金中已填补了孙某、黄某上述损失，故对孙某、黄某的上述损失不再另行支持。

判决：一、解除原告孙某、黄某与被告朱某就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋达成的房屋买卖合同关系；二、被告朱某于判决生效之日起十日内返还原告孙某、黄某钱款62万元；三、被告朱某于判决生效之日起十日内支付原告孙某、黄某违约金42万元；四、驳回原告孙某、黄某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,290元，由原告孙某、黄某共同负担984元，由被告朱某负担6,306元。

一审判决后，被告朱某不服提起上诉。

朱某上诉请求：撤销原判第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人签订合同时不理解阴阳合同的概念，只是按照被上诉人孙某、黄某的要求配合签订合同。2016年2月21日，上诉人查询知道这种做法违法的情况下，动摇了交易的想法，故在2月21日签订合同时，上诉人要求按照阳合同履行，但双方无法达成一致意见，导致无法履行。原审认定房屋交易价格为210万元，为不增加讼累，上诉人仅对违约金数额提出异议。被上诉人未提供证据证明其实际损失，原审判决违约金数额过高。

被上诉人孙某、黄某辩称，其不同意上诉人朱某的上诉请求。双方达成一致意见房价是210万元，上诉人之后认为房价上涨，故违约不出售房屋。上诉人在原审中确定重新签订合同系因为先前合同上没有黄某的名字。关于违约金数额，上诉人陈述挂牌价为300万元，现在房屋上涨到320万元，即使按照原审判决的违约金，被上诉人购买房屋还是处于亏损状态，仅能弥补被上诉人三分之一的损失。故请求二审驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，在上海市浦东新区人民法院审理的（2016）沪0115民初38891号案件中，法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均载明系争房屋交易价格为210万元，虽然之后网签的《上海市房地产买卖合同》约定的转让价款为260万元，但与网签合同同期签订的《补充协议》明确表明，网签合同约定的交易价格260万元系为配合黄某、孙某多申请贷款而做高房价，客观上朱某与黄某、孙某也是按照《补充协议》的约定，在支付网签合同约定的首期房价款时，通过朱某与黄某、孙某账户间的来回转账，形式上形成了黄某、孙某向朱某转账支付104万元的银行流水，但实际上黄某、孙某履行了52万元的首付款支付义务。上述事实足以表明，房屋转让价款210万元系朱某与黄某、孙某真实意思表示，黄某、孙某已经履行了首付款的支付义务，朱某以黄某、孙某逾期支付首付款构成根本违约为由，要求单方解除合同，并在此基础上要求黄某、孙某支付滞纳金及解约违约金，无事实依据，法院均不予支持。朱某称《补充合同》系因双方合意上涨房价至260万元而签订，显与本案事实不符，法院不予采信。法院于2016年8月2日作出判决：驳回朱某的诉讼请求。朱某与黄某、孙某均未对该案提起上诉。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》解除的责任归属。上诉人朱某主张其要求按照房屋总价为260万元的房屋买卖合同履行，但因无法与被上诉人孙某、黄某达成一致意见，导致合同无法履行；被上诉人主张双方就房屋总价210万元达成一致，后上诉人因房价上涨而违约不出售房屋。对此，本院注意到，生效判决已经确认系争房屋转让价款210万元系本案双方真实意思表示，被上诉人已经履行了首付款的支付义务，而且上诉人未能解释在被上诉人支付首期房价款时，通过上诉人与被上诉人账户间的来回转账，形式上形成被上诉人向上诉人转账支付104万元的银行流水，而这节事实恰恰与双方签订的《补充协议》约定的上诉人为配合被上诉人银行贷款而将房屋买卖合同价格做于260万元内容相吻合，因此，双方已经对系争房屋的真实交易价格达成一致并已实际履行，上诉人再行要求按照260万元的交易价格履行房屋买卖合同，缺乏依据，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》解除的责任在于上诉人，其理应按照合同的约定承担违约责任。至于上诉人主张的原审判定的违约金数额过高的问题，鉴于双方就系争房屋签订买卖合同时约定的真实交易价为210万元，原审中上诉人亦自述系争房屋挂牌价为300万元，故上诉人违约导致被上诉人另行购房的成本增加，结合房屋买卖合同的履行情况、上诉人的过错程度以及被上诉人的预期利益等因素，原审确定上诉人支付被上诉人违约金42万元，并无不当，本院依法予以维持。上诉人朱某的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。当然，应当指出的是，为配合被上诉人多申请贷款，本案双方合意做高房价，导致事实上存在阴阳合同，其行为确实存在不当之处，有可能侵害银行的合法权益并导致交易秩序的混乱，今后应引以为戒，杜绝此类纠纷再次发生。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币14,160元，由上诉人朱某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈懿欣

代理审判员　　潘俊秀

审　判　员　　翟从海

二〇一六年十二月七日

书　记　员　　周　益

律师评析：

本案系一起交易双方在签订房屋买卖合同时，为了获取更多的贷款而将房价做高，由此就同一事项签订了两份房屋买卖合同，也就是我们所说的“阴阳合同”。现实中由于房价高涨，首付款金额等也随之上涨，买房人为了减轻自己支付首付款的压力，通常会在交易时和卖房人商量，请求卖房人配合签署相关的合同，有时可能还会给予卖房人部分感谢费等好处，而卖房人认为自己既能将房屋顺利卖掉，同时还能帮到买房人，自己并不吃亏，这种情况下就容易产生阴阳合同。大状认为，该类情况在现实中不算少数，相比于市场上曾经出现的首付贷而言，通过签署阴阳合同多贷款的方法对市场破坏性较小，但该种方法并不值得提倡。