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杨状律师|上海房产新政引发的纠纷如何处理？
作者：大状说法 发布时间：2017/9/30 12:20:38 次围观房产新政引发的纠纷如何处理？
名词解释：情势变更
情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，导致合同订立的基础发生改变或灭失，若继续履行原合同将显失公平，法律规定允许双方变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的干预，从而使合同双方达到相对的公平、公正。
法律条文依据：
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
典型案例：
上海市松江区人民法院
民事判决书
案号：(2016)沪0117民初21700号
原告：梁某。
被告：栗某。
被告：张某。
原告梁某与被告栗某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告梁某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位签订的《房地产居间合同》中的房屋及车库买卖合同关系；2、两被告返还定金70万元。审理中，原告将诉请2变更为要求两被告返还定金62万元，对其余部分予以放弃。事实和理由：2016年10月16日，原、被告就上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位1室(以下简称“系争房屋”)签订了《房地产居间合同》，约定被告向原告出售系争房屋，总价527万元，合同价400万元，定金70万元，首付176万元，申请贷款280万元，尾款1万元。双方真实意思表示是原告首付款为527万元的30%，贷款为527万元的70%。后原告按约向被告支付了定金70万元。签订居间协议时原告名下有一套房屋，该套房屋上有公积金和商贷组合贷款，原告是出售该套房屋以购买系争房屋，也正因此居间协议约定双方于2017年4月16日前签订网签合同。原告夫妇并非上海户口，只能购买一套在上海的房屋。后由于2016年11月28日上海市的房贷新政导致有贷款记录的原告首付比例要提高到七成，这样原告首付需要多付210.80万元，即使按合同价400万元来计算，首付也要多付160万元，原告客观上没有经济能力支付如此高比例的首付，故与被告协商解除合同返还定金，未果。故原告提出以上诉请。
被告栗某、张某辩称：2016年3月24日上海市房屋限购限贷政策已经将二套房普通住宅的首付比例提高到50%，非普通住宅提高到70%，直至原、被告签订居间合同时，该政策并未变化；签订居间协议时原告名下有一套住房，当时如果原告把名下房屋出售掉，确实可以贷七成共280万元，但如果出售不掉，就只能贷三成，也正因此，居间合同第三条明确约定了若原告贷款不足，应当自行现金补足；双方约定的贷款金额为280万元，并非是527万元的七成；原告妻子是在银行工作，对信贷政策的掌握比普通人更具有预见性。因此，原告并不享有合同单方解除权，被告不同意解除合同。但如果原告坚持不履行合同，那么被告也同意解除合同，原告需承担定金责任，定金应由被告没收。
经审理查明：系争房屋于2015年5月26日核准登记于被告张某、被告栗某、案外人张某某名下。
2016年10月16日，被告栗某并代案外人张某某、被告张某作为出售方、甲方，原告梁某作为买受方、乙方，上海复仁房地产经纪事务所作为居间方，签订一份《房地产居间合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。第一条约定：购买总价款为527万元，该价款为到手价；买受方签署房屋买卖合同时，支付176万元；买受方申请银行贷款280万元。第二条约定：买受方于2016年10月16日前，支付房款20万元；于2016年10月27日前，支付50万元。第三条约定双方同意按照400万元作为合同价。并备注：若买受方需要申请购房抵押贷款，买受方应于签订房地产买卖合同后七个工作日内备齐贷款所需资料，向银行申请。银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，贷款部分的房款待房产证拿到后七个工作日银行放款给出售方。该合同尾部《双方确认书》确认出售方实收定金金额为70万元，《签约时间》约定双方于2017年4月16日24时前至居间方处签订正式房地产买卖合同。庭审中，原、被告双方确认：居间合同的出售方、甲方主体为本案两被告；网签时间约定在2017年4月16日是考虑到原告需要出售现有房屋。
同日，原告向被告栗某转账20万元。被告栗某出具收款收据，载明收到梁某、崔雪支付系争房屋购房款20万元。
2016年10月28日，原告向被告栗某转账50万元。被告栗某出具收款收据，载明收到原告支付系争房屋购房款50万元。
庭审中，原告还提供了《个人房产抵押贷款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》及两份借款凭证，证明原告现有的坐落于上海市嘉定区汇旺东路XXX弄XXX号XXX室房屋上有商业贷款及公积金贷款记录。
庭审中，被告申请证人郝某某出庭作证。证人陈述：本案房地产居间合同系其居间完成；房屋总价是527万元，并约定签订网签合同时做低价格以避税，具体做低到多少要等签订正式买卖合同时看原告的付款能力再确定；原告是置换房屋，原告名下还有套110多平米的房子，市场价在320多万，原告出售该套房屋以支付系争房屋房款；约定首付最低付3成，原告想多付点就多付点，具体要看原告的付款能力，付3成是指做低房价后的三成，贷款金额为做低房价后的七成，到手价527万元与合同价之间的差额由原告现金补足；首付部分和贷款部分的具体金额要在网签合同中重新约定。被告认可上述证人证言。原告不认可上述证人证言，认为首付是三成，能多付就多付需要原告同意才行；证人陈述的原告现有房屋价值与实际不符；做低房价是中介提出，其并未同意。
庭审中，原告陈述，其现有房屋面积119平米，位置在嘉定区朱桥，挂牌价260万元，但卖不出去，加之其无法购买系争房屋了，所以出售意愿也不是很强了。现有房屋上贷款尚有70万元未归还。
以上事实，由上海市房地产登记簿、房地产居间合同、转账凭证、收款收据、贷款合同、借款凭证、证人证言以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房地产居间合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。本案争议焦点在于原告能否以2016年11月28日上海市房贷新政导致其贷款额度降低为由要求解除合同、返还定金。2016年11月28日，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。对该调控政策何时出台以及具体内容，原告在2016年10月16日签订房地产居间合同时并不知道，亦无法预测。虽然房地产居间合同第三条约定如银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，但2016年11月28日的政策导致原告能够贷款的成数大幅减少且系争房屋总价本身较高，即使以合同价400万元计算，该政策实行后原告贷款金额从280万元降低为120万元，客观上给原告造成了履行障碍，普通购房者通常没有能力自有或短时间内筹措160万元。因此，双方未能最终签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，原告并无恶意违约行为。现原告主张解除居间合同所确定的买卖合同关系、返还定金，本院予以支持。审理中，原告将诉请变更为仅主张返还定金62万元，放弃其余部分，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告梁某与被告栗某、张某就上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下1层车位1室签订的《房地产居间合同》中的房屋及车库买卖合同关系；
二、被告栗某、张某于本判决生效之日起十日内返还原告梁某定金62万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10,000元，减半收取5,000元，由原告梁某负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一七年三月十日
书记员 沈晓燕
律师评析：
近年来国内不少城市就房地产价格调控出台了多项政策规定，政策针对的关键点由针对首付比例、贷款比例、贷款利息、购房人的购房资格、购房后的禁售期等组合而成，俗称限购和限售，政策愈发严格，这也体现了国家控制房价的决心。在限购政策的出台前后，引发了部分案件如类似于本案的贷款比例调整导致买房人无法支付房款；新政前买房人符合购房政策要求，可以购房，但新政出台后自己就不符合购房的主体资格要求，该种情况如上海的有关社保缴纳年数的要求的变化等；还有就是卖房人在卖房的过程中被限制出售等情况。对于因新政引发的纠纷，结合多年办案经验，大状总结如下规定，以供大家参考：
一、无法付清高额的首付款，房屋买卖合同是否当然解除？
答：上海市高级人民法院在《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第三条中有关“房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同”时阐述如下：
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
此外，最高人民法院在《2011年全国民事审判工作会议纪要》中关于限贷的问题时阐述道：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”
二、若合同解除，相关的违约后果如何？
答：最高人民法院在《2011年全国民事审判工作会议纪要》中阐述道“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”
大状认为，其实每个案件都存在区别，对于前述问题的最终结果，法院会考虑多方面的因素，包括合同约定、基本住房还是改善性住房、合同签署的时间点、双方在交易过程中的行为等。另外新政中涉及到的购房资格的问题等都可以参照本案予以处理。总而言之，购房有风险，交易需谨慎！！！
