买卖合同违约金约定过高，可请求适当减少

名词解释：违约金

违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人在违约的情况下，应向守约方支付的金钱。违约金既具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约方和补偿守约方当事人所受损失的效果。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十七条　当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

第二十八条　当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

典型案例：

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2015）沪一中民二（民）终字第220号

上诉人（原审被告、反诉原告）黄某。

上诉人（原审被告、反诉原告）俞某娟。

被上诉人（原审原告、反诉被告）曾某。

被上诉人（原审原告、反诉被告）罗某。

原告曾某、罗某与被告黄某、俞某娟房屋买卖合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼。

曾某、罗某诉称，在曾某、罗某按约履行了支付房款义务之后，经曾某、罗某多次催告，黄某、俞某娟却迟迟不将户口迁出房屋，直至曾某、罗某起诉前2014年9月28日仍未将户口迁出，而是于2014年10月16日才迁出户口。另外，双方约定因交易房屋产生的所有税费均由曾某、罗某承担，曾某、罗某也实际缴纳了全部的税费。根据相关税务政策规定，黄某、俞某娟作为动迁安置房屋的原权利人可以获得退税利益53，835元，但黄某、俞某娟却不协助曾某、罗某办理退税事宜，故曾某、罗某请求判令：1、黄某、俞某娟支付逾期迁出户口违约金310，885元（以97万元为本金，按照日万分之五的标准，自2012年12月28日起计算至2014年9月28日）；2、黄某、俞某娟支付退税利益53，835元；3、黄某、俞某娟对前述赔偿责任承担连带赔偿责任。审理过程中，曾某、罗某自愿撤回了第3项诉讼请求。

黄某、俞某娟辩称，不同意曾某、罗某的诉讼请求。黄某、俞某娟未迁出户口是因为曾某、罗某未能按照合同约定期限支付房款，曾某、罗某至今尚有房款1万元未能支付，黄某、俞某娟为行使不安抗辩权才拒绝迁出户口。同时，因为曾某、罗某存在多次逾期付款行为，黄某、俞某娟反诉请求判令：1、曾某、罗某支付房屋设备和装修补偿款1万元；2、曾某、罗某支付逾期付款违约金（其中以25万元为本金，按照每天万分之五计算2天，计250元；以67万元为本金，按照每天万分之五计算91天，计30，485元；以1万元为本金，按照每天日万分之五计算，自2011年11月20日计算至本判决生效之日止）。

曾某、罗某针对黄某、俞某娟的反诉辩称，针对黄某、俞某娟的第1项反诉请求，曾某、罗某不存在逾期支付该1万元的违约情形，因为黄某、俞某娟在2012年1月2日承诺黄某、俞某娟在2012年12月28日前迁出户口，在迁出户口后一周内曾某、罗某支付该笔1万元。直至曾某、罗某提起本案诉讼，黄某、俞某娟未能迁出户口，故曾某、罗某没有支付该1万元并不是违约行为。现根据本案诉讼情况，同意在黄某、俞某娟应当支付的违约金中予以抵扣该1万元。针对黄某、俞某娟的第2项反诉请求，首先，双方的真实约定是曾某、罗某在2011年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》之日起3日内支付首付款25万元，故曾某、罗某在2011年9月20日支付25万元并未违约。另外，2011年9月18日是周日，无法通过银行进行转账。其次，67万元是通过贷款方式支付的，因为讼争房屋是动迁安置房，交易时黄某、俞某娟取得产权尚未满三年，无法办理产权过户，故银行贷款有所延迟，违约责任在于黄某、俞某娟。对此，双方在2011年11月26日签订一份《补充协议》明确了该节事实。最后，因为尾款1万元在曾某、罗某起诉时支付条件尚未成就，故不同意支付相应的违约金。

原审查明，曾某、罗某与黄某、俞某娟在上海某某房地产经纪事务所的居间下，于2011年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定黄某、俞某娟将＊＊＊房屋（以下简称讼争房屋）出售给曾某、罗某，房屋总价为人民币（以下币种相同）97万元。其中合同第四条约定：双方同意，黄某、俞某娟于2011年10月20日前腾出房屋并通知曾某、罗某进行验收交接……；合同第六条约定：双方确认，在2011年12月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……；第九条约定：曾某、罗某未按合同约定期限付款的，双方同意按照下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，曾某、罗某应向黄某、俞某娟支付逾期未付款的0.05﹪的违约金，合同继续履行。……该合同补充条款（一）第2条约定：房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格作价23，000元，曾某、罗某于签订买卖合同当日支付给黄某、俞某娟。第3条约定：黄某、俞某娟承诺自房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的1年内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，黄某、俞某娟应当按照房屋转让价款的万分之五向曾某、罗某支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。第4条约定：本合同第二条成交价格为黄某、俞某娟净到手价，曾某、罗某承担本交易所产生的税、费。第6条约定：因银行贷款，审核不批，曾某、罗某不能通过银行获得贷款，双方同意解除买卖合同，黄某、俞某娟同意一周内无条件、无息全额返还曾某、罗某所付所有款项，若黄某、俞某娟无法按时返还，曾某、罗某按日息百分之三收取滞纳金。第7条约定：煤气初装费黄某、俞某娟凭发票，曾某、罗某需另外支付费用，于交房当日支付。合同附件二约定：关于设备及装饰费用按以下第（二）款办理：（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，曾某、罗某需另外支付费用人民币23，000元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由曾某、罗某向黄某、俞某娟支付，黄某、俞某娟不得拆除并应随房屋交付曾某、罗某。合同附件三约定：1、房款分三次付清，分为定金、首付款、贷款。2、关于定金：曾某、罗某于2011年9月3日支付5万元作为定金。3、关于首付款：曾某、罗某于2011年9月18日，曾某、罗某支付首付款25万元。4、关于贷款：黄某、俞某娟同意曾某、罗某于2011年10月30日前申请银行按揭贷款67万元用于支付房款，该贷款于2011年11月30日前曾某、罗某贷款银行根据规定直接放款到黄某、俞某娟账户。同时合同另对其它相关事项作了相应约定。

签订《上海市房地产买卖合同》前，曾某、罗某已支付定金5万元，签订《上海市房地产买卖合同》当日，曾某、罗某向黄某、俞某娟支付1.3万元，双方在庭审中确认该1.3万元系房屋设备和装修款。2011年9月20日，曾某、罗某向黄某、俞某娟支付首付款25万元。2012年1月29日，曾某、罗某通过贷款形式向黄某、俞某娟支付房款67万元。曾某、罗某至今尚有1万元设备和装修款未支付给黄某、俞某娟。

2011年11月26日，曾某、罗某与黄某、俞某娟签订《补充协议》一份，1、约定因黄某、俞某娟小产证不满三年导致曾某、罗某贷款审批推迟，从而导致实际过户时间超过合同规定的日期。所以双方同意在原来合同的基础上签订此补充协议。2、双方同意：曾某、罗某的银行贷款最后审批日期为2011年12月15日。若在此时间银行贷款审批仍未通过，则双方按照原合同的规定执行。3、双方同意于贷款审批后2日内进行缴税，于2011年12月31日前完成过户事宜。

2011年12月28日，曾某、罗某与黄某、俞某娟共同前往上海市松江区房地产交易中心办理讼争房屋的过户手续，并取得房屋过户登记收件收据。

2012年1月2日，黄某出具一份收条，载明收到罗某支付的煤气初装费1，290元。

2012年1月2日，曾某与黄某签订《补充协议》一份，其中甲方为黄某、俞某娟，乙方为曾某、罗某。该《补充协议》约定：1、甲方户口必须在2012年12月28日前向房屋所在地的公安派出所办理原有户口的迁出手续。若在前述期限内，原有户口未能迁出，则按照原合同补充条款（一）第3条执行。2、若在2012年12月28日前原有户口已迁出，乙方须在户口迁出之日后的一周内，支付给甲方房价尾款1万元整。案外人上海某某房地产经纪事务所在该份《补充协议》上盖章。

2014年10月16日，黄某、俞某娟的户籍从讼争房屋迁出。

原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、曾某与黄某签订的《补充协议》是否能约束黄某、俞某娟？即黄某、俞某娟是否能以曾某、罗某未支付尾款1万元为由拒绝迁出户口？2、曾某、罗某主张的逾期迁出户口违约金是否有依据？3、曾某、罗某要求黄某、俞某娟支付退税利益是否有事实和法律依据？4、曾某、罗某是否存在逾期支付房款的违约行为？黄某、俞某娟主张的逾期付款违约金有无依据？

针对第一个争议焦点：原审认为，曾某与黄某于2012年1月2日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，且能约束黄某、俞某娟，黄某、俞某娟应当承担相应的法律后果。因为虽然该份《补充协议》仅有黄某一人的签名，但甲方列明为黄某、俞某娟，且黄某、俞某娟是夫妻关系，并同为讼争房屋的出售人，所以曾某、罗某有理由相信黄某是能够代表俞某娟签订《补充协议》的。如果俞某娟对黄某签订该份《补充协议》是不知情、不同意的，其也未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就讼争房屋交付给曾某、罗某提出过异议，或向曾某、罗某催讨房屋尾款1万元，反而是在曾某、罗某没有支付房屋尾款1万元的情况下，将户口迁出讼争房屋。故此，法院认为《补充协议》是曾某、罗某与黄某、俞某娟对于房屋尾款1万元支付条件的重新约定，即在黄某、俞某娟迁出户口后1周内支付房屋尾款1万元。黄某、俞某娟迁出户口义务期限在前，曾某、罗某支付房屋尾款义务期限在后，黄某、俞某娟以曾某、罗某未付房屋尾款为由拒绝迁出户口，于法无据，违反诚实信用原则，法院不予采信。

针对第二个争议焦点：原审认为，无论是在《上海市房地产买卖合同》中，还是在曾某与黄某于2012年1月2日签订的《补充协议》中，双方的约定均是黄某、俞某娟在讼争房屋取得过户登记收件收据后一年内迁出户口。现讼争房屋过户登记收件收据已于2011年12月28日取得，黄某、俞某娟应于2012年12月28日之前将户口迁出讼争房屋。现黄某、俞某娟直至2014年10月16日才将户口迁出，显属违约，应当承担相应的违约责任。但曾某、罗某主张的违约金标准过高，法院结合本案的实际情况，即房屋的总价、曾某、罗某的损失以及预期利益等综合因素，依据公平原则将曾某、罗某主张的违约金标准依法调整为日万分之二，以97万元为本金，自2012年12月29日计算至2014年9月28日（一共638天），共计123，772元。在此需要指出的是，虽然黄某、俞某娟迁出户口的时间是2014年10月16日，但曾某、罗某主张违约金仅计算至2014年9月28日，此系曾某、罗某对自身权利的合法处分，于法不悖，法院予以确认。至于黄某、俞某娟辩称的合同约定为赔偿金，曾某、罗某无权主张违约金。对此，原审认为，双方在合同中虽然约定名为赔偿金，但实际就是对违约一方支付相应违约金的约定。黄某、俞某娟的该项辩称意见，法院不予采信。

针对第三个争议焦点：原审认为，曾某、罗某与黄某、俞某娟之间的《上海市房地产买卖合同》明确约定讼争房屋交易产生的所有税、费均由曾某、罗某承担，即便黄某、俞某娟享有相应的退税利益也与曾某、罗某无关。更何况曾某、罗某所称的退税利益并未实际产生，能否实际产生也未能查实，曾某、罗某在此要求黄某、俞某娟支付退税利益53，835元，于法无据，法院不予支持。

针对第四个争议焦点：黄某、俞某娟主张曾某、罗某存在两笔房款逾期支付，第一笔为首付款25万元，第二笔为通过贷款形式支付的67万元。就首付款25万元而言，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的支付时间为2011年9月18日，但曾某、罗某实际支付的时间为2011年9月20日，确实存在逾期2天支付的违约行为，黄某、俞某娟主张2天的逾期支付违约金，可予支持。只是违约金的标准也相应调整为日万分之二，故曾某、罗某应支付的违约金计100元。曾某、罗某主张双方实际约定付款期限为2011年9月21日，并未提供有效证据予以证明，且即使双方在之前的居间合同中约定的付款期限是2014年9月21日，该项约定也被签订在后的《上海市房地产买卖合同》中的约定所替代，故对于曾某、罗某的该项辩称意见，法院难以采信。就通过贷款形式支付的67万元房款而言，原审认为，从双方于2011年11月26日签订的《补充协议》可知，双方对于通过贷款形式支付的房款到账时间约定作了相应变更。双方在《补充协议》中对最后完成过户的期限约定为2011年12月31日，曾某、罗某已按照约定于2011年12月28日办理了讼争房屋的过户手续，67万元于2012年1月29日支付至黄某、俞某娟账户。因曾某、罗某申请的贷款需在房屋过户至曾某、罗某名下后方可放款至黄某、俞某娟账户，故黄某、俞某娟在签订该份《补充协议》时应当预见67万元系在完成过户之后的合理期间内支付给黄某、俞某娟。现黄某、俞某娟按照《上海市房地产买卖合同》中的原有约定主张曾某、罗某存在逾期支付房款的行为，显然有违诚实信用原则，法院难以支持。对于房屋的设备和装修款尾款1万元，此前已详细阐述曾某、罗某不存在逾期支付的行为，故在此不再赘述。

现黄某、俞某娟已将户口迁出讼争房屋，曾某、罗某同意将1万元支付给黄某、俞某娟，在黄某、俞某娟应当支付的违约金中予以抵扣，故法院对于黄某、俞某娟要求曾某、罗某支付房屋设备和装修款尾款1万元的反诉请求予以支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二○一四年十二月五日作出判决：一、黄某、俞某娟支付曾某、罗某逾期迁出户口违约金123，772元；二、曾某、罗某支付黄某、俞某娟房屋设备和装修款10，000元；三、曾某、罗某支付黄某、俞某娟逾期支付房款违约金100元；以上三项相抵，黄某、俞某娟于判决生效之日起十日内支付曾某、罗某113，672元；四、驳回曾某、罗某的其余本诉请求；五、驳回黄某、俞某娟的其余反诉请求。

如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6，771元，减半收取3，385.5元，反诉案件受理费477.5元，合计诉讼费3，863元，由曾某、罗某负担2，022.5元，由黄某、俞某娟负担1，840.5元。

判决后，黄某、俞某娟不服，上诉于本院称，本案买卖合同系诉讼双方四人共同签订，被上诉人正常支付第一笔房款，逾期二天支付第二笔房款，对此上诉人尚能接受，但到支付第三笔房款时，被上诉人突然违背合同的约定，擅自扣押了1万元，称要等上诉人户口迁出后再付。在上诉人不同意的情况下，被上诉人仍不愿按合同履行。上诉人黄某出于无奈，在未征求另一上诉人俞某娟是否同意的情况下。签订了《补充协议》。上诉人俞某娟知道后，认为被上诉人违约在先，不同意上诉人黄某个人签订的《补充协议》，坚持要求按照合同履行。之后，上诉人俞某娟认为既然已诉讼就不怕被上诉人不肯支付1万元，遂主动将户口迁出。上诉人认为，《补充协议》应当认定为无效。被上诉人首先违约，上诉人行使先履行抗辩权和不安抗辩权，不应当承担违约责任。另外，原审将赔偿金等同于违约金，在被上诉人没有任何影响和损失的情况下，判令上诉人承担巨额违约金，显失公允。请求二审撤销原审判决第一项，改判上诉人无需支付逾期迁出户口违约金。

被上诉人曾某、罗某辩称，不同意上诉人的上诉请求，《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院审理中，上诉人认为违约赔偿应当与实际损失相适应，被上诉人一方没有任何损失，上诉人一方也没有因此获益，原审法院判决上诉人支付的逾期迁出户口的违约金过高，请求二审法院予以调整。同时，上诉人主动撤回要求被上诉人承担逾期付款违约责任的诉请。

本院认为，本案争议焦点在于上诉人黄某与被上诉人曾某于2012年1月2日签订的《补充协议》的效力如何认定，原审判决上诉人黄某、俞某娟支付逾期迁出户口违约金的数额是否合理。

关于《补充协议》的效力问题。虽然《补充协议》系上诉人黄某一人所签，但《补充协议》甲方处列明为两上诉人，且因两上诉人系夫妻关系，被上诉人有理由相信黄某能够代表俞某娟签订协议。并且，上诉人户口迁出时，被上诉人尚未支付尾款1万元，上诉人没有以此提出异议，故原审认定《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该效力及于上诉人俞某娟，并无不当。

关于违约金数额的问题。根据《补充协议》的约定，上诉人应当在2012年12月28日前迁出户口，上诉人实际于2014年10月16日才迁出户口，构成违约，应承担相应的责任。虽然双方在主合同中约定了逾期迁出户口违约金的计算标准，原审也注意到了该计算标准过高，并作了相应调整，但从被上诉人是否产生实际损失以及上诉人主观恶意程度，利益是否平衡的角度考虑，原审确定的违约金数额尚欠妥，上诉人请求予以调整，本院予以支持。上诉人在二审中撤回要求被上诉人承担逾期付款违约责任之诉请，系当事人对自身权利的合理处分，本院予以准许。综上所述，原审判决第二、四、五项，并无不当，本院予以维持。原审判决第一项，本院予以变更。原审判决第三项，本院予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持原审民事判决主文第二、四、五项；

二、撤销原审民事判决主文第三项；

三、变更原审民事判决主文第一项为：上诉人黄某、俞某娟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人曾某、罗某逾期迁出户口违约金7万元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币2，775元，由上诉人黄某、俞某娟负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孔美君

审　判　员　　郑卫青

代理审判员　　杨斯空

二〇一五年二月十一日

书　记　员　　周　勰

律师评析：

根据《合同法》的相关规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

关于第一个争议焦点：曾某与黄某于2012年1月2日签订的《补充协议》是否有效？虽然该份《补充协议》仅有黄某一人的签名，但甲方列明为黄某、俞某娟，且黄某、俞某娟是夫妻关系，并同为系争房屋的出售人，所以曾某、罗某有理由相信黄某是能够代表俞某娟签订《补充协议》的。故此，应当认为《补充协议》是曾某、罗某与黄某、俞某娟对于房屋尾款1万元支付条件的重新约定，即在黄某、俞某娟迁出户口后1周内曾某、罗某支付房屋尾款1万元。黄某、俞某娟迁出户口义务期限在前，曾某、罗某支付房屋尾款义务期限在后，黄某、俞某娟以曾某、罗某未付房屋尾款为由拒绝迁出户口，于法无据。

关于第二个争议焦点：违约金金额的确定？无论是在《上海市房地产买卖合同》中，还是在曾某与黄某于2012年1月2日签订的《补充协议》中，双方的约定均是黄某、俞某娟在讼争房屋取得过户登记收件收据后一年内迁出户口。现讼争房屋过户登记收件收据已于2011年12月28日取得，黄某、俞某娟应于2012年12月28日之前将户口迁出讼争房屋。现黄某、俞某娟直至2014年10月16日才将户口迁出，显属违约，应当承担相应的违约责任。但曾某、罗某主张的违约金标准过高，法院结合本案的实际情况，即房屋的总价、曾某、罗某的损失以及预期利益等综合因素，依据公平原则酌情确定违约金金额。

需要注意的事，对于类似户口迁移纠纷的案件，由于买房人在购买房屋后并未在短时间内处分房屋，故卖房人的户口在房屋内实际上对买房人而言影响并非很大，所以法院在处理此类案件时大部分会依据卖房人的申请调低违约金，买房人要做好此心理准备。

   综上所述，约定的违约金过高，可申请减少。