交易过程中，已付清购房款的情况下房屋被查封怎么办？

文/杨状律师 

名词解释：执行异议

执行异议是指人民法院在民事案件执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定并要求人民法院撤销或者改正执行的请求，或案外人对被执行的财产的全部或一部分主张权利并要求人民法院停止并变更执行的请求。前种异议为执行行为异议，后种异议为案外人执行异议。

法律条文依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第七条　当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：

　　（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；

　　（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；

　　（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

　　被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。

　　除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

典型案例：

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2015）浦民一（民）初字第29153号

原告程A，男，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。

原告申某，女，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。

被告徐甲，男，汉族，户籍地上海市浦东新区。

被告唐C，女，汉族，户籍地上海市浦东新区。

被告方D，男，汉族，户籍地上海市浦东新区。

被告徐H，女，汉族，户籍地上海市浦东新区。

原告程A、申某诉被告徐甲、唐C、方D、徐H房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告程A、申某到庭参加诉讼。四被告经公告送达起诉状副本和开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告程A、申某共同诉称：2015年5月23日，两原告与四被告签订《二手房屋买卖合同》，约定四被告以人民币（以下币种相同）500万元的价格将上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号1-3层房屋出售给两原告。当时房屋设定有抵押权人中国W股份有限公司上海杨浦支行以及抵押权人为乐某的两项抵押权，四被告同意收取两原告购房款后撤销上述抵押权，双方再办理过户手续。四被告还保证交易时除上述情况外该房屋没有其他产权纠纷，不会另设抵押或被司法查封，否则四被告愿意承担全部房款20%作为违约金。合同签订后，两原告已经累计支付四被告购房款490万元，余款10万元待被告户口迁出后再支付。但在过户手续办理过程中，该房屋又于2015年6月23日、6月24日被司法查封，被告构成违约。嗣后，原告通过提出执行异议，法院解除了上述查封。原告诉讼请求：1、判令四被告配合两原告办理上述房屋的过户登记手续；2、判令四被告共同支付两原告违约金20万元。

被告徐甲、唐C、方D、徐H未作答辩。

经审理查明：2015年5月9日，被告方D出具《委托书》，委托被告徐H办理出售上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号1-3层房屋（以下简称系争房屋）的出售手续。2015年5月23日，四被告（甲方）与两原告（乙方）签订《二手房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋售价为500万元；在合同签订之日，该房屋内设定有2项抵押权，分别为抵押权人中国W股份有限公司上海杨浦支行，债权数额200万元；抵押权人乐某，债权数额220万元。在本合同签订之日，该房屋已被上海市青浦区人民法院正式司法限制，查封案号为（2015）青民一（民）初字第370号；付款方式：1、乙方应于本合同生效之日起5日内支付定金80万元；乙方于交易过户之前支付房款410万元，同时甲方将房屋交付乙方；乙方取得新房产证且甲方在该房屋内的全部户口迁出后，甲方在5日内支付剩余10万元户口押金……；违约责任：1、如在本合同约定的交易流程中，在乙方未取得房屋产权之前，甲方另行设定抵押或该房屋因甲方的原因又被司法限制查封的，视为甲方对本合同的根本违约，乙方有权选择解除本合同，相应乙方已支付的款项甲方应当予以返还，同时，甲方应承担乙方已付款20%作为违约金，如乙方选择继续履行合同的，甲方仍应承担乙方全部房款的20%作为违约金，因买卖过户继续履行所产生的一切费用，均由甲方承担……。

上述合同签订后，两原告已累计支付四被告购房款490万元。四被告清偿了抵押权人中国W股份有限公司上海杨浦支行以及乐某的借款，上述两抵押权人注销了在系争房屋设立的抵押权登记，上海市青浦区人民法院解除了对系争房屋的司法查封。2015年6月9日，两原告与四被告签订了网上备案的《上海市房地产卖合同》。2015年6月10日，四被告将系争房屋交付给两原告使用。但是，在原、被告准备办理过户手续期间，因被告方与案外人存在诉讼，系争房屋于2015年6月23日被本院（2015）浦民一（民）初字第21858号案司法查封，于2015年6月24号被上海市奉贤区人民法院（2015）奉民一（民）初字第4605、4606号案司法查封，于2015年8月5日被本院（2015）浦民一（民）初字第16748号案司法查封。本案审理过程中，两原告向本院以及上海市奉贤区人民法院提出执行（保全）异议，本院及上海市奉贤区人民法院解除了上述案件对系争房屋的三项司法查封。两原告提起本案诉讼后，本院于2015年8月11日就本案对系争房屋予以保全，在本案保全之后又有其他案件对系争房屋进行了轮候查封。

以上事实，有经庭审质证的《二手房屋买卖合同》、银行转账凭证、《委托书》、上海市房地产登记薄信息、《上海市房地产买卖合同》、《民事裁定书》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告就系争房屋建立的买卖合同关系合法有效。合同签订后，两原告按约履行了支付购房款的合同义务，有权要求四被告配合办理产权过户手续。合同履行过程中由于被告方原因系争房屋被其他案件司法查封，致双方未能按合同约定办理过户手续，四被告构成违约，两原告要求四被告依据合同约定支付违约金，且主张的违约金数额没有超过合同约定金额，本院依法予以支持。目前在本案对系争房屋保全之前的司法查封均已解除，原、被告办理过户手续的障碍已经消除，两原告要求四被告配合办理过户手续的诉请本院亦予支持。四被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告徐甲、唐C、方D、徐H应于本判决生效之日起七日内协助原告程A、申某办理将上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号1-3层房屋产权过户至原告程A、申某名下的手续；

二、被告徐甲、唐C、方D、徐H应于本判决生效之日起七日内给付原告程A、申某违约金20万元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费48，200元，保全费5，000元，均由被告徐甲、唐C、方D、徐H共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　黄　政

审　判　员　　范　一

人民陪审员　　田有娣

二〇一六年一月二十日

书　记　员　　王诗艺

杨状律师评析：

本案中，两原告提起本案诉讼后，法院于2015年8月11日就本案对系争房屋予以保全，在本案保全之后又有其他案件对系争房屋进行了轮候查封。

本案审理过程中，两原告向审理法院以及上海市奉贤区人民法院提出执行（保全）异议，审理法院及上海市奉贤区人民法院解除了对系争房屋的三项司法查封。现实中该类型的案件不在少数，房屋买卖交易过程中，卖房人的房屋突然被法院查封，对于买房人而言可以向本案一样先提起要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，同时将交易房屋进行财产保全，然后再向其他对该房屋进行财产保全的法院提起财产保全异议申请，联系的对象应该是其他案件的主审法官，需要注意的是，其他法院在审查财产保全有无错误的时候往往会着重考虑本案中的买房人已经支付的房款情况，也就是说对于该类财产保全异议申请并非是提出异议就能撤销财产保全裁定，法院需要综合考虑多方面的因素，因为法院在保护买房人的合法利益的同时也要考虑其他债权人的合法权益的保护。