作者  杨状律师

北京市惠诚律师事务所上海分所

很多人援引《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中的第六条：

合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；

二、双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

由此可见，卖方并非仅仅赔偿出双倍定金或者违约金便可息事宁人，在房价暴涨的情况下，卖方还要赔偿房屋差价。如此看来，卖方违约并非明智之举，其违约的成本着实不小，以下小编分享一个卖方违约，最终赔偿买家房屋差价的案例给大家。

中华人民共和国

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）沪二中民二（民）终字第879号

上诉人（原审被告、反诉原告）潘伯荣。

上诉人（原审被告、反诉原告）董敏璇。

上诉人（原审被告、反诉原告）潘嘉敏。

被上诉人（原审原告、反诉被告）王鸿杰。

被上诉人（原审原告、反诉被告）汪耐苹。

被上诉人（原审原告、反诉被告）王乙。

被上诉人（原审原告、反诉被告）刘建领。

被上诉人（原审原告、反诉被告）王甲。

上诉人潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏之共同委托代理人葛珊南，被上诉人王鸿杰、汪耐苹、王乙及其与被上诉人刘建领、王甲之共同委托代理人王德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏系上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房产的权利人。潘伯荣与董敏璇系夫妻关系，潘嘉敏系潘伯荣与董敏璇之女。2007年4月27日王鸿杰、汪耐苹（原审判决书中均误写为汪耐萍，本院予以纠正）、王乙、刘建领、王甲与潘伯荣签订《上海市房地产买卖合同》，约定将潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏共有的上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房产（以下简称“系争房屋”）出售给王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲，合同约定转让价人民币（以下币种均为人民币）1，600，000元，在2007年6月30日前办理房屋过户手续。合同中卖售人董敏璇、潘嘉敏的签名均由潘伯荣代签。合同签订后，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲于同年6月24日前共向潘伯荣支付了房款1，450，000元，潘伯荣收款后，也向王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲交付了房屋。王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲在系争房屋原有装修基础上，对系争房屋又进行部分装修后，开始入住。之后，因王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲多次要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏配合办理系争房屋过户手续未果，遂于2010年4月14日提起诉讼，要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏按合同约定配合办理系争房屋过户手续。该案经法院一审审理后，认为系争房屋为潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏共同共有，潘伯荣未经其他共有权利人授权情况下，擅自代表其他共有人与王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲签订房屋买卖合同和收取房款，事后其他共有人对其行为未予追认，故潘伯荣的行为对其他共有人不具有约束力。王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲虽已支付大部分房款并实际占有系争房屋，但其行为不符合善意取得的条件和取得不动产所有权的法律规定，故判决驳回王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏配合办理系争房屋过户手续的诉讼请求。王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲不服判决，提起上诉，二审法院审理后认为，潘伯荣作为潘嘉敏法定代理人代其签名，并无明显不妥，但董敏璇对潘伯荣代为签名的行为未予追认，故潘伯荣的行为属无权处分，其与王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲签署的房屋买卖合同对董敏璇不发生法律效力，董敏璇不受该合同的约束，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲也无充分证据证明潘伯荣的行为构成表见代理，据此判决驳回上诉，维持原判。

2012年6月，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲以继续履行合同已成为不可能，且潘伯荣将收取的房款用于经营活动，并存在主观恶意，应对其进行惩罚为由，起诉至原审法院，请求判令：1、潘伯荣返还已收房款1，450，000元，并按银行同期贷款利率的四倍赔偿利息损失；2、潘伯荣赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲经济损失2，470，000元（暂估价，以起诉时房屋交易市场价和合同约定价格的差价）；3、潘伯荣赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲装修系争房屋的损失200，000元；4、潘伯荣赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲精神损失20，000元；5、因潘伯荣收取的房款属家庭共有财产，故要求董敏璇、潘嘉敏对潘伯荣所负义务承担共同责任。

潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏辩称并提起反诉称：王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲在明知潘伯荣无其他共有人授权情况下，与潘伯荣签订房屋买卖合同，其也存在过错，且在房屋权属尚未确定情况下，对房屋进行装修，扩大了损失，在之前王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲提起的诉讼过程中，一、二审法院对王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲提出的诉请进行了释明，组织了调解，但均因王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求过高而未能成功，造成房价上涨，损失扩大，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲应负主要责任。现潘伯荣同意返还已收房款1，450，000元并按银行同期存款利率赔偿利息损失，按照过错责任程度合理赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲经济损失，但不同意王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲主张赔偿装修损失和精神损失费的诉讼请求。因王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲和潘伯荣所签合同对董敏璇、潘嘉敏不发生法律效力，故不同意王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求董敏璇、潘嘉敏承担共同责任的诉讼请求。系争房屋为潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏共同所有，在未经全体共有人同意情况下，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲擅自使用系争房屋至今，在潘伯荣返还已收房款并承担相应赔偿责任前提下，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲应当支付房屋使用费，因系争房屋现仍为潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏所有，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲继续占用系争房屋，显属无理，故提出反诉，请求判令：1、按估价报告确定的房屋使用费标准，由王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲支付自入住之时起至2013年12月底的房屋使用费462，000元；2、王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲立即从系争房屋迁出。

原审审理中，因双方当事人对系争房屋的价值不能达成一致，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲申请对系争房屋的实际价值进行评估，因王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲对潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏主张的房屋使用费有异议，潘伯荣申请对系争房屋使用费进行评估。根据双方当事人的申请，原审法院依法委托上海城市房地产估价有限公司对双方申请的事项进行估价。上海城市房地产估价有限公司估价人员依据相关规定，结合系争房屋现状及类似房地产市场状况，采用市场比较法和收益法对双方申请的事项进行了估价，估价后出具的估价报告载明：系争房屋2011年11月11日的市场价为3，860，000元，2013年9月16日的市场价为5，380，000元；系争房屋2007年6月1日至2007年12月31日房屋月平均使用费5，900元，2008年1月1日至2008年12月31日房屋月平均使用费6，400元，2009年1月1日至2009年12月31日房屋月平均使用费6，300元，2010年1月1日至2010年12月31日房屋月平均使用费6，500元，2011年1月1日至2011年12月31日房屋月平均使用费6，900元，2012年1月1日至2012年12月31日房屋月平均使用费7，200元，2013年1月1日至2013年10月31日房屋月平均使用费7，600元。对于估价报告，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲认为应以委托估价时的时间节点考虑系争房屋价值，并根据估价报告变更要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏赔偿经济损失的金额，现要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏赔偿经济损失3，780，000元；因系对系争房屋现状进行估价，即使存在房屋使用费，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲认为亦应考虑其房屋装修对房屋使用费价值的贡献。潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏则认为应以二审判决生效时的时间节点考虑系争房屋价值，其根据估价报告测算的使用费标准，变更要求王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲支付房屋使用费的金额，现要求王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲支付房屋使用费532，100元。

原审审理中，双方当事人在庭审时均表示对王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲与潘伯荣于2007年4月27日签署的《上海市房地产买卖合同》不再履行。

原审法院经审理后认为，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲与潘伯荣签订的《上海市房地产买卖合同》，因未经系争房屋共有人董敏璇同意，潘伯荣代签合同的行为属无权代理，该合同对董敏璇不具有约束力，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏继续履行合同办理过户手续的诉讼请求，已被2011年11月11日上海市第一中级人民法院作出的（2011）沪一中民二（民）终字第2320号民事判决不予支持，故继续履行合同已成为不可能。现双方在审理中均表示不再履行该合同，故确认王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲与潘伯荣于2007年4月27日签署的《上海市房地产买卖合同》，于2013年12月18日解除。合同解除后，双方应当各自履行退还房款和腾退房屋的义务，故王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求潘伯荣返还已收房款的诉讼请求和潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏要求王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲腾退房屋的反诉请求，原审法院予以支持。对于王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲主张潘伯荣赔偿房屋装修损失费之诉请，因其中可移动的装修物品，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲在腾退房屋时可一并搬离，对于不可移动的装修部分，系争房屋价值估价时系按房屋现状进行评估，故房屋价值中已包含装修的残值，现王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲再单独主张房屋装修损失，显属不当，故对王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求潘伯荣赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。对于王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求潘伯荣赔偿精神损失费的诉讼请求，缺乏法律依据，亦不予支持。对于王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲要求潘伯荣赔偿经济损失的诉讼请求，因房屋买卖合同约定的房产转让价为1，600，000元，双方虽曾对房屋实际转让价另作约定，但该转让价以合同能正常履行为前提，现合同无法继续履行，故应按房屋买卖合同约定的转让价计算。对于系争房屋的价值，原审法院参照估价报告的评估价格意见确定。因王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲与潘伯荣在签约过程中，均有过错，故对于造成的损失，应按双方过错程度各自承担相应责任。潘伯荣作为潘嘉敏法定代理人代为签署合同并无不当，现潘嘉敏也已成年，其对法定代理人实施的行为后果，应承担法律责任。董敏璇虽对潘伯荣签约行为不予追认，但潘伯荣收取出售共有房产的款项，该款应视为家庭共有财产，鉴于董敏璇与潘伯荣系夫妻关系，故董敏璇应对潘伯荣返还房款和赔偿损失的义务承担共同责任。对于潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏要求王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲支付房屋使用费的反诉诉讼请求，因系争房屋由潘伯荣主动向王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲交付，潘伯荣也无证据证明其曾向王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲提出从系争房屋搬离的要求，且造成目前状况系潘伯荣责任所致，故潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏要求王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲支付房屋使用费的反诉诉请，原审法院不予支持。

原审法院据此作出判决：一、潘伯荣于判决生效之日起十日内返还王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲房款1，450，000元；二、潘伯荣于判决生效之日起十日内赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲经济损失3，024，000元；三、董敏璇、潘嘉敏对潘伯荣所负的返还房款、赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲利息损失和经济损失之义务承担共同责任；四、王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲其余诉讼请求，不予支持；五、王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲于判决生效之日起三个月内携所属物品从上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋内迁出；六、潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏要求王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲支付房屋使用费的反诉请求，不予支持。

原审判决后，上诉人潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏不服，向本院提起上诉称：第一，原审关于2007年4月系争房屋房价为160万元的认定，系认定事实错误。2007年4月潘伯荣与王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲就系争房屋达成交易时，双方约定的实际转让价格为190万元。原审中，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲作为证据提交的潘伯荣于2007年4月25日书写的现金收条上载明“系争房屋的总价是190万元”，且原审庭审中王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲亦承认当初购房时除合同上约定的16万元外还需另支付30万元作为装修补贴。第二，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲早在前次诉讼中就知晓继续履行合同已无可能，但却拒绝就损失的赔偿问题与潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏进行调解，丧失了双方在2011年就赔偿事宜达成一致的机会。另外，原审法院对本案的久拖不决也是导致双方纠纷迟至2013年底才解决的原因之一。故原审法院以2013年9月的房价作为赔偿损失的计算标准，对潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏显失公平。第三，原审法院将本案损失认定责任为二八开，没有依据。双方当事人对涉案合同无法履行均有责任，且双方僵持至今的主要责任在王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲一方，理应由双方当事人承担公平责任。第四，董敏璇、潘嘉敏在系争房屋的买卖过程中没有过错，不应承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二项、第三项，改判潘伯荣赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲经济损失98万元（按原审评估出的2011年11月系争房屋的房价386万元减去2007年双方约定的房价190万元再除以二），董敏璇、潘嘉敏不承担共同责任。

被上诉人王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲答辩称：第一，系争房屋的房价应是合同约定的160万元。双方曾约定过190万元，但并不是房屋价格，而是对家具和装修、税收的补偿。第二，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲只能在前案确认合同无法履行后才能选择进行赔偿诉讼。至今潘伯荣也没有归还145万元房款，如果合同不履行，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲迁出系争房屋，就只能用赔偿款重新购房，故以2013年作为评估房价的节点，才能保障王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲的利益。第三，本案损失的扩大是潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏造成的，故王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲不同意潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏提出损失均分的上诉意见。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均向本院表达了希望与对方调解解决争议的意愿，并各自提出了相应的调解方案，但因故本案调解未果。

本院经审理查明，原审判决书中将汪耐苹误写为汪耐萍，本院予以纠正。原审查明的其余事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一、原审判决潘伯荣赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲经济损失3，024，000元是否正确；二、董敏璇、潘嘉敏应否就潘伯荣返还房款和赔偿损失的义务承担共同责任。

关于争议焦点一。首先，关于房屋的转让价格。根据查明的事实及双方陈述，在房屋买卖合同签订后，潘伯荣和王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲曾就房屋的价格另行进行过约定，但对于30万元差价的构成，双方当事人的陈述并不一致。在实际履行过程中，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲共计支付房款145万元，并且系争合同现也无法继续正常履行，基于此，本院认为，按房屋买卖合同约定的房产转让价160万元计算系争房屋的转让价格较妥。其次，关于系争房屋实际价值的认定。王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲提起前案诉讼要求潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏配合办理系争房屋过户手续，后虽败诉，但该诉讼系当事人为保护自身权益而采取的合法行为，并无不当之处，且潘伯荣至今未将已收取的145万元房款予以返还，导致王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲的经济损失仍在不断扩大，故本院认为，原审法院参照2013年9月16日的评估价格确定系争房屋的实际价值，符合公平合理原则。第三，关于责任分担问题。考虑到潘伯荣及王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲在签约过程中均有过错等因素，原审法院根据双方过错程度大小酌情确定由潘伯荣承担80%的责任，王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲承担20%的责任，尚属合理，本院予以认同。综上，潘伯荣、董敏璇、潘嘉敏关于赔偿经济损失应为98万元的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。

关于争议焦点二。原审法院关于潘嘉敏应对潘伯荣实施的行为后果承担法律责任的认定，理由阐述充分，本院不再赘述。关于董敏璇是否应承担共同责任一节，因潘伯荣系在未经董敏璇授权的情况下擅自代表其与王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲签订了房屋买卖合同并收取房款，事后董敏璇对潘伯荣代为签名的行为并未予以追认，故潘伯荣的行为属无权处分，董敏璇不受该合同的约束。现董敏璇与潘伯荣虽为夫妻关系，但房屋买卖合同无法继续履行并非董敏璇违约所致，且双方当事人均同意合同解除，故本院认为，董敏璇无需对潘伯荣返还房款和赔偿损失的义务承担共同责任。原审就此所作判决有所不妥，本院予以纠正。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第621号民事判决主文第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；

二、撤销中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第621号民事判决主文第三项；

三、潘嘉敏对潘伯荣所负的返还房款、赔偿王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲经济损失之义务承担共同责任。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉案件受理费人民币26，560元，反诉案件受理费人民币3，867.50元，评估费人民币26，505元，总计人民币56，932.50元，由王鸿杰、汪耐苹、王乙、刘建领、王甲共同负担人民币23，428元，潘伯荣负担人民币33，504.50元。二审案件受理费人民币23，152元，由上诉人潘伯荣、潘嘉敏共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  丁康威

代理审判员  姚 跃

代理审判员  俞 璐

二〇一四年八月五日

书 记 员  汪汝珏

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

……。