以上海为例，上海市高级人民法院曾于2005年12月16日出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；

二、双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

根据前述上海高院的《解答》规定，房屋跌涨损失应先由争议双方进行协商确认，如双方能协商一致的，法院一般会以双方协商确认的价格作为涨跌损失的确认标准；如双方无法协商达成一致的，实践中法院一般都选择采用委托评估的方式，进行确认买方的涨跌损失。即由法院委托评估机构确认系争房屋的价值，并在该价值的基础上确认买方的利益损失。

在确认买方涨跌损失时，确认房屋买卖的价格，是整个损失确认的前提。在房屋买卖合同纠纷中，合同上约定的房屋总价一般是真实的价格，法院一般会予以采信。但是在实践交易过程中，部分买家有可能通过在网签合同上做低房价的方式，来达到避税的目的。如涉及此种情况的，法院一般会审查买卖双方真实的交易情况，最终确认房屋真实的买卖价格。

关于确认评估的时间节点问题，如果房价一直在涨的，买方尽可能将评估时间节点延后，对自己是更为有利的，因此买方通常会申请以法院实际委托评估机构的时间作为认定损失的时间节点。而法院在确认涨跌损失时间节点时，通常也会考虑履行期限届满的时间节点以及违约方的违约行为确定的时间节点等，而且部分法官在委托评估中，也有可能委托评估机构对事件中的多个时间节点的房屋价值进行评估，除前述两个时间节点外，还可能包括委托评估之日、合同解除之日等。

在评估结果出来后，法院参照评估结果、房屋交易价格、损失是否存在继续扩大、各方的过错程度等因素，最终确定卖方需承担的责任金额。

上海置天实业有限公司诉赵林林等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）沪一中民二（民）终字第1725号

上诉人（原审被告）上海置天实业有限公司，住所地＊＊＊＊＊。

法定代表人＊＊，总经理。

被上诉人（原审原告）赵林林，＊出生，汉族，

被上诉人（原审原告）赵禹源，＊出生，汉族，

法定代理人赵林（系赵禹源之父），

法定代理人杨琼（系赵禹源之母），

上诉人上海置天实业有限公司（以下简称置天公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第7127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人置天公司之委托代理人王玥玮，被上诉人赵林林及被上诉人赵林林、赵禹源之共同委托代理人唐士明、李馨雅到庭参加诉讼。现已审理终结。

原审经审理查明，2012年8月2日，赵林林、赵禹源向置天公司支付预付款人民币（下同）10万元。2012年8月17日，赵林林、赵禹源（乙方）与置天公司（甲方）签订《上海市商品房出售合同》（以下简称《合同》）。第一条约定，甲方依法取得南汇（浦东新区）宣桥镇宣桥街道36／丘地块土地使用权，投资建造的《置天花苑》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：沪房地南字2005第004XXX号。第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋。第三条约定，乙方购买房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）为236，680元，该房屋装修的价格为123，320元。第八条约定，甲方向乙方保证在交付该房屋时：（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷……。第九条约定，该房屋为居住用房。第十九条约定，甲、乙双方商定，2012年12月31日前，由甲方向上海市浦东新区（南汇区）房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在／年／月／日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2013年1月31日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起／天内将乙方支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款／%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一约定，乙方于签订本合同当日支付该房屋的购房款136，680元。乙方于签订本合同20日内向银行申请贷款支付余下购房款，乙方的贷款金额为10万元。乙方于签订本合同当日支付该房屋的装修款123，320元。附件三约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准。

签订《合同》当天，赵林林、赵禹源支付了两笔钱款，分别为5万元和11万元。

2012年12月，置天公司告知赵林林、赵禹源系争房屋的产权证无法办理，表示合同无法履行，希望解除合同。2012年12月12日，赵林林报警称其购买了系争房屋，已经付款26万元，但开发商表示没有产权证，不再销售。系争房屋，置天公司未交付赵林林、赵禹源。

审理中，赵林林、赵禹源与置天公司一致认可赵林林、赵禹源共计支付26万元（包括购房款136，680元和装修款123，320元）。赵林林、赵禹源申请对系争房屋的价值进行评估。原审通过上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司（以下简称估价公司）对涉案房屋价值进行评估。评估公司出具了评估报告，评估价值时点为2014年1月20日，评估方法为市场比较法和收益法，系争房屋（不包含《合同》附件三记载的装修及设备标准）的评估总价为292，000元，折合每平方米建筑面积评估单价为4，942元。赵林林、赵禹源认为同等地段房屋单价是16，000元，评估单价过低。鉴定单位当庭解释，系争房屋土地用途是工业用地，一梯八户，配套方面没有煤气管道接入，这些因素导致其估价与正常公寓有区别。置天公司对评估方法有异议，认为系争房屋不可能存在有可比较的数据采集以及收益的系数，应采用更合理的估价方法。原审审核了鉴定人员的技术报告后，了解到鉴定单位选取了不少参考案例，并且在报告选取了3个典型案例，当庭告知双方当事人相关情况，告知案例具有参考性。

原审另查明，系争房屋的土地用途为工业用地，房屋类型为公寓，所有权来源为新建，房屋用途为居住。直到赵林林、赵禹源起诉时，系争房屋的产权人仍为上海永业桃源房产企业有限公司（以下简称永业公司）。

原审审理中，赵林林、赵禹源起诉要求：1、判令依法解除赵林林、赵禹源与置天公司就系争房屋签订的《合同》；2、判令置天公司返还赵林林、赵禹源已付购房款26万元及利息（以26万元为本金，按照银行同期贷款利率的标准，从2012年8月18日计算至判决生效之日止）；3、判令置天公司赔偿赵林林、赵禹源因房屋上涨导致的赵林林、赵禹源实际损失10.40万元；4、判令置天公司承担赵林林、赵禹源已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿赵林林、赵禹源26万元；5、本案诉讼费（包括评估费）由置天公司承担。

原审认为，赵林林、赵禹源与置天公司签订的《合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。置天公司出售系争房屋时并非系争房屋所有权人，现因未能按照合同约定将系争房屋过户给赵林林、赵禹源，构成根本性违约。置天公司辩称因政策原因导致合同无法继续履行，其不构成违约的意见，缺乏事实及法律依据，法院难以采纳。置天公司违约，赵林林、赵禹源要求解除《合同》，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。赵林林、赵禹源要求置天公司退还26万房款（包括装修款123，320元在内），法院予以支持。置天公司退还房款的同时应返还26万元房款的法定孳息，现置天公司愿意退还相应存款利息，法院予以准许。赵林林、赵禹源要求置天公司退还26万元的贷款利息（从2012年8月18日计算至判决生效之日止）缺乏合同及法律依据，法院不予支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。置天公司违约，赵林林、赵禹源要求置天公司赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失，于法有据。经评估公司评估，系争房屋（不包含《合同》附件三记载的装修及设备标准）2014年1月份的价值为292，000元，与双方约定的房价款236，680元（不含装修款）相比，差价为55，320元。评估公司评估程序合法，评估结果客观真实，双方对评估结果的异议已由评估公司作出明确解释，评估公司的评估报告法院予以采信。因此，置天公司应当支付赵林林、赵禹源因房屋价格上涨产生的差价损失55，320元。双方在《合同》中已经载明了大产证编号，赵林林、赵禹源应当知晓相应产权情况，赵林林、赵禹源购买的是现房，出售现房并不需要预售许可证，且赵林林、赵禹源以置天公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实为由，要求置天公司赔偿已付购房款一倍的赔偿金的请求，缺乏依据，法院不予支持。原审法院于二○一四年四月十四日依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，作出判决：一、解除赵林林、赵禹源与上海置天实业有限公司于2012年8月17日签订的《上海市商品房出售合同》；二、上海置天实业有限公司应于判决生效之日起七日内退还赵林林、赵禹源房款（包括装修款123，320元在内）26万元及存款利息（以26万元为本金，按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准从2012年8月18日计算至判决生效之日止）；三、上海置天实业有限公司应于判决生效之日起七日内支付赵林林、赵禹源因房屋价格上涨产生的差价损失55，320元；四、驳回赵林林、赵禹源的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10，300元，由赵林林、赵禹源负担5，150元，由上海置天实业有限公司负担5，150元；评估鉴定费2，000元，由赵林林、赵禹源与上海置天实业有限公司各半负担。

原审判决后，置天公司不服，向本院提起上诉，诉称，原审判定上诉人承担赔偿责任不当，上诉人与被上诉人在商品房出售合同中就不能履行合同的违约责任已作出明确约定，房屋差价属于履行利益，被上诉人仅付部分房款就可享有差价赔偿，显属不当，且在获差价的同时，再获已付款的利息，有悖公正和法律。上诉人在确认无法取得系争房屋所有权后，即通知被上诉人办理退款手续，属阻止损失的行为，且系争房屋属禁止转让的标的物，故原审以2014年1月作为评估基准日，并采用市场比较法和收益法进行评估不当。综上，请求二审法院撤销原判第三项，维持原判第一、第二项，驳回被上诉人原审其他诉讼请求。

被上诉人赵林林、赵禹源辩称，上诉人与被上诉人签订买卖合同，并承诺办理房屋产权过户的期限，上诉人不负责任的行为是造成被上诉人损失的主要原因，应对合同无法履行给被上诉人造成的损失承担赔偿责任。依照合同约定，被上诉人剩余购房款通过银行贷款方式支付，因上诉人未取得房屋所有权，导致被上诉人无法办理贷款，故被上诉人未支付剩余房款的原因系因上诉人的根本违约行为所造成。根据合同法规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原审判决上诉人返还被上诉人已付购房款及利息，是因为合同解除后上诉人应当返还的原物及孳息，而判决上诉人支付差价损失，是要求上诉人对其根本违约行为给被上诉人造成的损失进行赔偿，二者并不矛盾。上诉人并未如实陈述房屋不能办理产证的真实原因，且上诉人并未主动退款，也未支付相应的违约金，故上诉人并未阻止损失扩大，而被上诉人在2012年12月12日确定合同无法履行后，即于同月31日提起诉讼，及时采取措施防止损失扩大，故上诉人对被上诉人的赔偿应以法院认定的合同解除时间为准。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，判决公正合法，故请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人不能按照《合同》约定将系争房屋产权过户给被上诉人，系导致双方签订的《合同》不能继续履行而应予解除的根本原因，故上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。双方所签订的《合同》中虽有违约金的约定，但并不排除被上诉人依据法律规定向上诉人主张赔偿损失（包括直接损失和预期可得利益损失），故原审判决上诉人在合同解除后返还被上诉人房款及利息，并赔偿被上诉人房屋差价损失，于法不悖。被上诉人已按约支付大部分房款及房屋装修款，其未能支付剩余房款系因上诉人尚未取得系争房屋产权所致，责任不在被上诉人，故上诉人主张因被上诉人未付清全额房款故不能获得房屋的差价损失，本院不予采纳。上诉人系以房屋退款申请表的形式告知被上诉人其个人产证不能如期办出，要求被上诉人向上诉人提出已付房款的退款申请，而并未主动提出解除双方合同，亦未主动、及时退还房款及利息并承担相应的违约责任，故上诉人称其已及时阻止损失扩大，依据不足。评估机构以法院委托评估日期为价值时点，采用市场比较法和收益法进行评估，评估程序并无不当，上诉人上诉坚持对评估机构的评估报告不予认可，本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币1，183元，由上诉人上海置天实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

    审 判 长  张薇佳

审 判 员  唐建芳

代理审判员  孙 超

二〇一四年九月十五日

书 记 员  莫 莉

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……