文/杨状 许方钱

根据上海现行政策，产调可以查询的内容包含三大块：房地产登记簿、房地产登记原始凭证，以及产权证密码加载、密码变更。对于购房者而言，目前有权限申请查阅的便是房地产登记簿。房地产登记原始凭证的查询，一般我们俗称调取房屋内档。调取房屋内档的话，除了产权人自身有权限查询外，第三方如想获知该部分内容的，一般需通过律师凭借法院调查令的形式进行查询。

至于房地产登记簿，购房者只需携带自己本人的身份证件，至房屋所在地的房地产交易中心填写查阅的申请表格后，即可根据地址信息查询房屋的信息。查询单项的登记簿信息的费用为5元，查询全套登记簿信息的费用为20元。全套登记簿信息的内容包含如下11项内容：房屋状况及产权人信息、土地状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、预告登记权利限制状况（预购商品房及预购商品房抵押信息）、预告登记状况信息（建设工程抵押信息）、房地产权利限制状况信息、房屋租赁状况信息、异议登记信息、文件登记或文件备案信息、地役权状况信息、无登记记录信息等。

对于普通的购房者，我们一般建议花20元查询全套信息，毕竟在巨额的房价款面前，20元买个信息实在不算什么事。

关于查询结果，上海各区县的房地产交易中心通行的做法是如查询有该项信息的，则会将该项信息打印出来，如无该项信息的，则不予打印。在拿到产调结果后，购房者可以逐一核对房屋信息，比如前述加粗部分的内容，这也是常见的问题：

 该项信息中，我们可以看到房屋坐落位置、产权人信息、房屋用途、结构、层数、面积等诸多信息。其中，产权人信息可以有助于购房者判断应当与谁签订房屋买卖合同以及向谁支付购房款，房屋用途可以有助于购房者判断房屋的性质（目前上海办公用房是没办法进户口）。这里想提请购房者多个心眼，如房屋产权人有配偶的，而房屋可能涉及婚后共同财产，最好能让其配偶出具一份书面声明，证明其知悉并同意售房，以免日后出现纠纷。

该项信息中，我们可以看到房屋坐落位置、抵押权人、债权数额、债务履行期限等信息。如该房中存有抵押的，在抵押涤除之前，是无法办理过户手续的。所以存有抵押的房屋，卖家一般都会要求购房者支付一笔款项，先行用于涤除抵押。这里我们建议购房者，为确保支付的款项确实被用于涤除抵押，可要求与卖家一同前往处理抵押事宜，以免购房款被卖家挪作他用。

该项信息中，我们可以看到房屋坐落位置、限制文件编号、限制方式、限制人、限制起始与结束日期等信息。这里需要提请购房者特别注意的是，在房产限制被除去之前，应慎重考虑是否购买此套房屋。如遇司法限制，房屋是无法办理过户手续的。

可见，在上海进行产调的手续其实并不是特别繁琐，调查的成本也是比较低的，但是查询到的信息却是比较齐全的。不过，除了在看房时进行产调了解信息外，在支付大额房款前，亦应进行产调，避免后期房屋被抵押或者被司法限制；如不幸遭遇房屋情况变化的，则应慎重考虑是否继续支付款项。而且，产调应由购房者自己亲历亲为，一些购房者通常让房产中介代为进行产调，负责的中介一般都会尽心尽力去调取，但不排除部分中介因为某些原因未调取，或者为了达成交易刻意隐瞒所调取的信息，这便不利于购房者作出适当的决策。

如购房者在购房时能多注重产调的重要性，那之前爆出的买了链家居间的房子却无法过户的情形，便会大大减少。外地的购房者如在外地购房的，可参照本文内容，按照当地房管局或者不动产登记中心的手续要求进行查询。