房屋过户后，部分居住人拒不搬离，买房人如何维权？

名词解释：排除妨害请求权

排除妨害请求权是公民生活中一条重要的权利，受法律保护。在司法实践中，权利人请求消除危险或排除妨害，只需要证明其享有物权的特定的物被他人妨害或遭受危险即可。因排除妨害和消除危险的费用由形成危险或妨害的相对人承担。我国《民法总则》第179条中也规定了排除妨碍作为承担民事责任的主要方式之一。现实中的排除妨害案例较多的有妨害人非法占有他人房屋、妨害人装修房屋及通道等影响他人正常通行等。

法律条文依据：

《中华人民共和国物权法》

第三十五条　妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十七条　侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

《中华人民共和国民法总则》

第一百七十九条　承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

　（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）继续履行；

（八）赔偿损失；

（九）支付违约金；

（十）消除影响、恢复名誉；

（十一）赔礼道歉。

　法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

　本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

典型案例：

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2016）沪02民终4753号

上诉人(原审被告)谭某，女，1965年6月15日出生，汉族，住上海市宝山区。

被上诉人(原审原告)黄某，男，1981年11月10日出生，汉族，住上海市宝山区。

上诉人谭某因排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2015年7月30日，案外人李某某(卖售人、甲方)与黄某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为，双方通过上海中原物业顾问有限公司莘建东路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积34.02平方米，房价人民币(以下币种均为人民币)66万元，双方于2015年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺于合同签订后180日内办理户口迁出手续；本合同签订后三日内，乙方向甲方支付首期房价款20万元，乙方通过向银行贷款支付36万元，过户后45个自然日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后甲方应将房屋交付乙方，交房后且所有户口迁出当日，乙方支付甲方尾款10万元。同年11月13日，黄某经登记成为系争房屋的房地产权利人。同年12月7日，黄某及其父母户口迁入系争房屋。至今，黄某累计向李某某支付了房款56万元，尚余10万元尾款未付。

2015年12月，黄某起诉至原审法院，称谭某系案外人李某某前妻，两人离婚后房屋已判决归李某某，但谭某一直无理由居住在内。现黄某按正常购买流程成为了系争房屋的产权人，但谭某始终拒绝搬离，致使黄某只能在外租房，故请求判令谭某排除妨害、搬离系争房屋，并支付黄某占用房屋的经济补偿1万元。

原审另查明，2009年5月22日，上海市第二中级人民法院作出(2009)沪二中民一(民)初字第1123号民事判决，二审判决准许李某某与谭某离婚；上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋归李某某居住使用，李某某于判决生效之日起十日内支付谭某房屋折价款10万元；……该判决已于2009年5月22日发生法律效力。

原审再查明，2012年6月，上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋进行了成套改造，改造后地址变更为上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)，房屋性质为公房，改造前后的租赁户名均为李某某一人。嗣后，李某某买下公房产权，成为系争房屋的产权人。原审审理中，黄某表示，因置换房屋，黄某通过中介找到系争房屋，看房时确实发现谭某住在里面，李某某称谭某是他的前妻，并向黄某出示了判决书、房产证、户口本，证明法院已判决离婚后房屋归李某某使用，李某某才是产权人，房屋内也没有谭某的户口，谭某居住在内是没有任何理由的。谭某表示，根据法院的离婚判决，谭某确实收到了李某某支付的10万元折价款，但因为谭某没有买到其他房子，所以还是住在系争房屋内。原审审理过程中，李某某曾至原审法院表述，谭某是在系争房屋成套改建后擅自撬门进入的，此后就不肯搬走了，李某某因自己无法处理，就将房屋卖给了黄某，目前已经收到56万元房款。

原审法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。黄某通过房屋买卖的方式成为系争房屋的房地产权利人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据生效民事判决，谭某与案外人李某某的婚姻关系已经解除，系争房屋归李某某使用，谭某业已收到折价款10万元，谭某对系争房屋已不再享有权利，继续居住在系争房屋内缺乏事实和法律依据。谭某拒不搬离系争房屋的行为导致黄某无法充分实现物权，根据物权法规定，黄某作为不动产所有人要求谭某排除妨害、迁出房屋的诉讼请求，合法有据，原审法院予以准许。黄某因与李某某之间的买卖关系而取得系争房屋，其未能及时入住房屋产生的租金损失系买卖双方之间的房屋交付问题，黄某可另行向李某某主张，故黄某要求谭某支付经济补偿款的诉请，法院不予准许。谭某辩称要求黄某赔偿经济损失35万元，无法律依据，原审法院不予采信。

原审法院据此作出判决：一、谭某于判决生效之日起十日内，从上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出；二、黄某的其他诉讼请求，不予支持。

原审判决后，上诉人谭某不服，向本院提起上诉称：第一，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。黄某没有权力买谭某的住房，因为谭某还没有住房。案外人李某某明知谭某住在系争房屋内还把房屋处理给别人，即使其要处置也应先给谭某，谭某有优先权。第二、原审审判组织的组成不合法。本案关于系争房屋的事实不清楚，房屋的状况也不清楚，权利义务关系并不明确，争议颇大，适用简易程序不能查清本案。原审适用独任审判员是不符合《民事诉讼法》的规定，程序违法，因而影响了本案的正确审理。第三，原审在向谭某进行询问时没有提到案外人李某某曾来法院进行表述，也没有提到李某某无法处理，故属于原审判决遗漏事项。因黄某一直要求谭某迁出，谭某精神上受到损害，故要求黄某赔偿其损失35万元。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项，谭某不同意从系争房屋里迁出，黄某补偿谭某精神、名誉、经济损失费35万元。

被上诉人黄某答辩称：黄某的户籍已经迁到系争房屋，且房产证已经办理，系争房屋完全是黄某的产权房。谭某没有任何理由占有该房屋，其行为侵害了黄某作为产权人的权利。  

综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，谭某与案外人李某某原系夫妻关系，在其二人的离婚案件中，对本案系争房屋已作出处理(生效判决)，谭某也已收到10万元折价款，故谭某继续占用系争房屋，不具有合法依据。黄某通过与案外人李某某的买卖行为取得了系争房屋的所有权，理应对系争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现由于谭某居住在系争房屋内，没有任何法律依据，且对黄某造成妨害，原审法院判决谭某迁出，符合法律规定。谭某上诉要求黄某赔偿精神损失35万元，于法无据，本院不予支持。关于原审程序问题。根据法律规定，人民法院有权根据案件情况，决定适用普通程序还是简易程序。原审庭审中，审判人员明确宣布本案依法适用简易程序，由审判员戴筱岚独任审判，书记员为罗仁斌，法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作，谭某明确表示不申请回避。因此，对于本案实际适用简易程序审理，谭某在原审庭审时并无异议。同时，本院认为，原审法院对本案的实际处理基本正确，并未因适用简易程序而影响案件的正确判决。故谭某上诉主张原审程序违法，无事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，谭某的上诉请求，理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人谭某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　丁康威

审　判　员　　徐　江

代理审判员　　俞　璐

二〇一六年六月二十三日

书　记　员　　徐　晨

杨状律师评析：

排除妨害纠纷类的案件在现实中数量较多，房屋买卖纠纷中这一类型的案件也不在少数，大部分的案例是卖房人或其家人拒不搬出，对于取得产权的买房人而言可以依据房屋买卖合同的约定追究卖房人的违约责任或以排除妨害的诉请要求占有人搬出房屋。当然在提起排除妨害的诉请时，还可以要求相关的占有人支付占有使用费，根据案件的具体情况法院将作出处理。另外，由于一般情况下该类妨害行为是持续性的侵害行为，故建议买房人尽早主张权利。