房屋买卖中善意第三人如何认定及维权？

名词解释：善意取得

善意取得，是指无权处分人将他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人，如第三人在取得该财物时系出于善意，则第三人将取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意取得的构成要件包括：

1、转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人；

2、善意取得的客体包括动产和不动产，不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；

3、受让人主观上应当是善意的。所谓“善意”，主要是指受让人不知情。受让人受让财物时，交易的对象、场所或者时机等是否符合交易习惯等均是考虑受让人主观上是否善意的因素；

4、受让人受让财物必须支付了合理的对价。对价是否合理应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

法律条文依据：

《中华人民共和国物权法》

第六条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

第十五条　受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

　　真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

　 第十六条　具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

　　（一）登记簿上存在有效的异议登记；

　　（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

　　（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

　　（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

　　（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

　　真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

　 第十七条　受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

　 第十八条　物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

　　当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

　　法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

　 第十九条　物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

　 第二十条　转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

　 第二十一条　具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

　　（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

　　（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

典型案例：

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2017）沪01民终63号

    上诉人（原审原告）：黄某，男，1967年9月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。

    被上诉人（原审被告）：苗某，男，1963年8月29日出生，汉族，户籍地上海市。

    被上诉人（原审被告）：历某，男，1985年6月21日出生，汉族，住上海市。

原告黄某与被告苗某、历某房屋买卖合同纠纷一案，原告向原审法院提起诉讼。

原告黄某向一审法院起诉请求：苗某、历某于2016年2月22日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

    原审法院审理认定事实：上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）原权利人为苗某，房屋建筑面积为97.94平方米，类型为公寓。2016年2月22日，苗某（卖售人、甲方）与历某（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2652861），约定，甲乙双方通过上海XX有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋，房地产坐落于XX路XX弄XX号XX室，房屋类型为公寓，建筑面积为97.94平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为4,480,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。甲乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三（付款协议）约定，a、签订本合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款400,000元（注：以上购房款专用于偿还甲方尚欠其贷款银行的款项及注销银行对该房地产已设有的抵押，届时若有任何不足由甲方自行补足）。b、甲、乙双方至交易中心办理该房地产的交易过户手续之前，乙方支付甲方第二笔购房款2,280,000元；c、自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款1,700,000元，若乙方的购房款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分；d、甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款100,000元。合同另对违约责任等内容进行了约定。2016年1月28日，苗某（甲方、出售方）与历某（乙方、买受方）签订《转让补偿协议书》，约定系争房屋买卖合同约定成交价为4,480,000元，除买卖合同价款外，乙方还须支付甲方转让补偿款2,000,000元，该款项乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方，付款方式为甲乙双方至交易中心办理该房地产交易过户手续前，乙方一次性支付甲方该转让补偿款2,000,000元。合同签订后，历某通过银行转账方式向苗某支付了6,380,000元房款。2016年4月11日，历某取得系争房屋产权证。2016年5月3日，双方确认办理了房屋交接手续，并签署了《房地产买卖交接书》，但因黄某居住在系争房屋内，历某并未实际进入系争房屋。

原审另查明，黄某自2006年起入住系争房屋。且自2006年起黄某替苗某偿还系争房屋贷款至2016年。

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然黄某自2006年入住系争房屋至今，且以替苗某还贷的形式支付了一定的款项，苗某也出具过房款收据给黄某，但黄某未提供充分的证据证明其与苗某之间就房屋买卖合同的主要条款包括房价、具体付款方式达成一致意见，其代为偿还苗某贷款的款项也无法证明系购买系争房屋的房款，现苗某与历某签订了房屋买卖合同，根据历某与苗某间买卖合同的履行情况，历某作为买受人在支付了合理对价后已取得系争房屋产权，双方房屋买卖并不存在合同法规定的无效情形，故黄某以买受人身份主张苗某与历某签订房屋买卖合同系恶意串通应为无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回黄某全部诉讼请求。案件受理费减半收取计21,320元，由黄某负担。

原告黄某不服原审法院判决，依法提起上诉。

    黄某上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：黄某与被上诉人苗某就系争房屋存在买卖关系，双方已经部分履行了房屋买卖合同，黄某支付了房价款，并且对房屋进行装修后居住至今，苗某未曾提出任何搬离要求。被上诉人厉刚明知黄某与苗某之间存在买卖关系而购买系争房屋，并且黄某居住在房屋内，厉刚不是善意购买人。

    被上诉人苗某辩称，其不同意上诉人黄某的上诉请求。黄某、苗某就系争房屋没有签订房屋买卖合同，而房屋买卖是要式行为，黄某不能因为与苗某就系争房屋买卖洽谈过就主张其为房屋购买人。双方曾经多次协商总价，但未能达成一致。苗某未将系争房屋产证给过黄某，且黄某从未过户系争房屋产权。故请求二审驳回上诉，维持原判。

    被上诉人历某辩称，其不同意上诉人黄某的上诉请求。历某不认可苗某与黄某之间存在房屋买卖关系。苗某与黄某可能就系争房屋有谈判过买卖，但并未达成一致。历某为善意购买人，其数次看房，黄某都在场，苗某曾表示朋友暂住不影响交房。历某通过置换所得价款支付房屋房款，且已经取得产权证，故请求二审驳回上诉，维持原判。

    经二审法院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

    二审法院认为，本案的争议焦点为上诉人黄某与被上诉人苗某就系争房屋是否存在买卖关系。黄某以其支付系争房屋房款以及实际居住房屋至今主张其与苗某就系争房屋存在买卖关系，但苗某予以否认，对此，本院注意到，其一，房屋买卖系属大宗交易，一般买卖双方会签订房屋买卖合同并谨慎交易，但黄某、苗某并未就系争房屋签订房屋买卖合同，并且未有证据显示双方已对系争房屋交易总价以及付款方式达成一致意见，故房屋买卖合同的成立缺乏关键性要素；其二，虽然黄某自2006年起替苗某偿还系争房屋贷款至2016年，但上述贷款无法证明系购买系争房屋的房款，并且从2006年至今，黄某既未催告苗某办理系争房屋的过户手续，亦未诉讼至法院要求苗某配合办理房屋过户手续，其行为有悖常理。因此，本院难以认定黄某与苗某之间存在系争房屋买卖关系。至于黄某主张的被上诉人历某并非善意购买人的问题，本院注意到，苗某与历某签订《上海市房地产买卖合同》及《转让补偿协议书》之后，历某已经按约支付绝大部分房款并取得系争房屋产权证，从双方交易过程分析，不存在明显异常之处。虽然系争房屋的交付因为黄某遇到障碍，黄某仅以此为由主张历某并非善意购买人，缺乏依据，本院不予采信。综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人黄某的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币42,640元，由上诉人黄某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈懿欣

代理审判员　　潘俊秀

审　判　员　　翟从海

二〇一七年三月二十八日

书　记　员　　王长鹏

律师评析：

本案系一起涉及到不动产善意取得的房屋买卖纠纷，涉及的主要争议焦点是：其一，上诉人黄某与被上诉人苗某就系争房屋是否存在买卖关系？其二，上诉人历某是否是善意购买人的问题？

其一，上诉人黄某与被上诉人苗某就系争房屋不存在买卖关系

本案中，虽然上诉人黄某居住在系争房屋内满十年，并帮助被上诉人苗某偿还银行贷款，但是双方之间并没有合同等依据证明存在买卖关系，且不动产系价值较高的物品，与一般动产不同，不动产买卖合同属于要式合同，不动产变更需要办理变更登记，这作为常识上诉人黄某应当知道。若双方存在买卖关系，上诉人黄某不可能不要求被上诉人苗某办理过户登记手续。综上，上诉人黄某与被上诉人苗某就系争房屋之间不存在买卖关系，这样的话也就不存在第二个争议焦点了。

既然被上诉人苗某并没有将房屋卖给上诉人黄某，其系房屋的所有权人，依法有权处置系争房屋。故本案中被上诉人苗某与被上诉人历某的房屋买卖合同合法有效，历某有权取得房屋所有权。

本案中若我们假设上诉人黄某与被上诉人苗某之间存在房屋买卖关系，且合法有效，仅仅是未及时办理过户登记，房屋登记在被上诉人苗某名下。后被上诉人苗某私自与被上诉人历某签署了房屋买卖合同，并过户至被上诉人历某名下，此时历某能否取得系争房屋的所有权，存在两种情况，第一，被上诉人历某知道上诉人黄某与被上诉人苗某之间针对涉案房屋存在买卖关系，那么历某将不构成善意购买人，无法取得系争房屋的产权；第二，历某对上诉人黄某与被上诉人苗某之间存在房屋买卖关系毫不知情，那么历某系善意购买人，依法可以取得涉案房屋的产权。