房屋买卖合同未促成，中介费无需支付

名词解释：居间合同

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条　居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

典型案例：

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

案号：（2016）沪0115民初3983号

原告上海爱某房屋租赁置换有限公司，住所地上海市松江区。

被告徐某，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。

被告咸某，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。

被告徐某，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。

原告上海爱某公司(以下简称爱某公司)与被告徐某、咸某、徐某居间合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

原告爱某公司诉称，被告于2014年9月14日通过原告居间介绍，签订了购买本市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称五莲路房屋)的上海市房地产买卖合同，同时原、被告签订了佣金金额为人民币(以下币种同)78,000元的佣金确认书。被告于2015年2月3日通过上海市浦东新区人民法院达成了(2015)浦民一(民)初字第3345号民事调解书，该调解书第三条约定，房屋出售人韩某君、徐某芳支付本案被告解除合同违约金5万元。因买卖合同解除，致使原告的佣金一直未收到。要求被告支付佣金78,000元。

被告徐某、徐某辩称，原告在此次房地产交易中没有履行应尽中介义务。卖家产权人有3人，原告在有1个产权人未到场的情况下撮合签订买卖合同，后卖家拒绝履行合同，致被告无法支付首付，原告也没有采取措施，仅发了通知函，所以被告起诉了卖家，期间卖家和原告发生经济纠纷。三方协议也明确了违约方支付佣金。本次纠纷是卖家和原告有责任，拖了被告2个月，导致房价上涨。

被告咸某未陈述答辩意见。

经审理查明，五莲路房屋登记为案外人韩鸿君、徐慧芳、韩烨婷共同共有。2014年9月14日，韩鸿君、徐慧芳作为甲方(出售方)，徐某作为乙方(丙方)购买方，原告作为丙方(居间方)，三方共同签订房地产买卖居间合同，约定五莲路房屋的买卖和居间事宜。该合同第三条成交条件为，成交价为393万元，先付定金5万元，乙方应于签署上海市房地产买卖合同或类似合同后于2014年11月30日支付首付款276万元，以贷款方式支付114万元，交房当日支付尾款3万元。该合同第六条约定，……若双方在签署本合同后合意解除本合同或私下成交或再通过其他居间成交的，双方仍需分别向丙方支付39,300元，作为居间服务补偿费用；若甲方在收取本合同约定的定金后反悔不履行本合同，且甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付78,600元作为居间服务补偿费；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则该定金由甲方没收，且还应向丙方支付78,600元作为居间服务补偿费。该合同第十四条约定，在交易中所产生的一切税费均由乙方承担，则甲方承诺该房屋是满五唯一住房。同时，韩鸿君、徐慧芳与被告签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，除合同房价做低外，其他内容基本相同。该上海房地产买卖合同上韩烨婷的名字系代签。同日，徐某还签署了一份佣金确认书，约定就本次交易向原告支付佣金78,000元，于划首付款当日前支付39,300元，于过户当日前支付39,300元。合同签订后，被告支付了5万元定金，其中通过原告刷卡支付的3万元被原告扣留用于居间费。之后，出售方以韩烨婷未到场签字为由，不同意履行合同，拒绝出面，致使被告无法支付首付款。原告遂于2014年12月5日向出售方发出通知函，要求出售方履行合同，未果。后被告向本院起诉韩鸿君、徐慧芳，经本院调解，双方于2015年2月3日达成调解协议，确定解除被告与韩鸿君、徐慧芳就五莲路房屋签订的上海市房地产买卖合同，韩鸿君、徐慧芳返还被告购房款5万元、支付违约金5万元。在该案诉讼期间，韩鸿君为原告扣留的3万元报警。原告称原告与韩鸿君也约定了中介费3万元，该3万元已经返还给了韩某君。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、佣金确认书，被告提供的徐慧芳和韩鸿君出具的计5万元的定金收据2份、原告发给出售方的通知函1份、原告出具给被告的收取5万元收款收据2份、(2015)浦民一(民)初字第3345号民事调解书、110处警登记表，当事人的陈述等证据证明。

本院认为，原告要求被告支付中介费不合理，缺乏法律依据，本院不予支持。首先被告的目的是要购买五莲路房屋，而若要成功购买五莲路房屋，则需要所有产权人签署合同，而原告居间签订的合同因产权人不全致不能履行，被告不得不解除与部分产权人签订的房地产买卖合同，原告的居间工作无法让被告达到购买五莲路房屋的目的，对被告而言具有重大暇疵，原告要求被告支付佣金不合理。其次，买卖居间合同对于因买卖双方的原因不能履行居间合同的责任作了约定。合同未履行是出售方的原因导致而非被告的原因导致。虽然买卖合同是买卖双方通过调解解除的，但事实上，买卖合同因产权人不全，被告无法要求履行，而只能要求解除，因此，该解除并非合同所约定的双方合意解除的情形。因此，合同解除的责任不在被告，被告不应承担相应的居间合同责任。再次，佣金确认书约定的付款时间实际上隐含了付款条件，即被告可在付首付款和过户时支付，而因为买卖合同签订后未再履行，被告无法支付首付，更未到过户阶段，因此，被告支付佣金的条件未成就，而该条件未成就并非被告不正当所导致。综上，原告要求被告支付佣金，本院不予支持。被告咸某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

驳回原告上海爱某房屋租赁置换有限公司的诉讼请求。案件受理费1,750元，减半收取计875元，由原告上海爱某房屋租赁置换有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　李桔英

二〇一六年四月一日

书记员　　余晨曦

杨状律师评析：

本案系一起因房屋买卖居间合同引起的纠纷，涉及的主要问题是房产中介未促成房屋买卖合同，中介费是否需要支付？

根据《合同法》的有关规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。毫无疑问因中介方原因没有促成合同，交易双方无需支付报酬。本案中，原告居间方主张系被告自己解除了合同，故应当支付其中介费。本案原告居间签订的合同因产权人不全致不能履行，被告不得不解除与部分产权人签订的房地产买卖合同，究其原因，房屋买卖合同未能促成的原因主要系原告自己的过失，未能促成所有产权人签署买卖合同，最终导致房屋买卖合同无法履行，不得不解除买卖合同，故中介费不应当收取。需要注意的是根据《合同法》427条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故若居间方在提供服务的过程中确实产生了必要费用的，委托方还是应该予以支付。

此外，经常有当事人咨询大状，询问在购买房屋或出售房屋时是否必须要委托中介公司帮忙处理，我们认为，出售或购买房屋并非一定需要委托中介公司代为处理，中介公司的存在主要是基于其房源信息、熟悉房屋交易流程、有办理贷款方面的途径等优势，如果买卖双方沟通顺利，对于房屋买卖的细节都能够达成一致，那么双方完全可以直接至不动产登记中心签署正式的房屋买卖合同，然后由买房人自己去联系银行或公积金中心办理贷款。当然居间方的存在可以帮助卖房人尽快的找到购房人，也可以帮到买房人尽快的找到房源，在买卖双方合同签署的过程中协调双方，促成双方尽快的签署房屋买卖合同。同时居间方由于有自己的法务团队、成熟的合同版本及银行资源，可以大大的节省买卖双方的时间和精力。