房屋买卖中表见代理的合同是否有效？

名词解释：表见代理

表见代理制度是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

表见代理的构成条件为：

1、行为人事实上无代理权；成立表见代理的首要要件是行为人无代理权。无代理权是指实施代理行为时无代理权或者对于所实施的代理行为无代理权。如果行为人拥有代理权，则属于有权代理。

2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；通常情况下，行为人持有被代理人发出的证明文件，如被代理人的介绍信、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书，这些文件构成认定表见代理的客观依据。对上述客观依据，依《合同法》第49条的规定，相对人负有举证责任。在我国司法实践中，盗用他人的介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订合同的，一般不认定为表见代理，但被代理人应负举证责任，如不能举证则构成表见代理。

此外，在《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》　第四条规定：个人借用单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书，以出借单位名义签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动，给对方造成经济损失构成犯罪的，除依法追究借用人的刑事责任外，出借业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书的单位，依法应当承担赔偿责任。但是，有证据证明被害人明知签订合同对方当事人是借用行为，仍与之签订合同的除外。

3、相对人主观上须为善意；即相对人不知行为人所为的行为系无权代理行为。如果相对人出于恶意，即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为，就不符合表见代理的情形了。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第十三条　被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。

《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》

第四条　个人借用单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书，以出借单位名义签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动，给对方造成经济损失构成犯罪的，除依法追究借用人的刑事责任外，出借业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书的单位，依法应当承担赔偿责任。但是，有证据证明被害人明知签订合同对方当事人是借用行为，仍与之签订合同的除外。

典型案例：

上海市崇明县人民法院

民 事 判 决 书

案号：（2014）崇民一（民）初字第3929号

   原告沈某。

   被告马某。

   被告杨某。

   被告戴某。

   原告沈某与被告马某、杨某、戴某房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。

   原告沈某诉称，原告与被告马某系母女关系。原告系上海市崇明县庙镇宏海公路XXX号宅基地的权利人。1987年左右，原告因上学、工作、结婚等事由居住在上海市区。1996年4月，被告马某在未得到原告许可的情况下将系争房屋转让给被告杨某的行为属于无权处分，同年10月被告杨某又将系争房屋转让给被告戴某。因原告长期以来一直居住在上海市区，故直到系争房屋拆迁原告才得知自身的合法权益受到侵犯。依据有关法律规定，该房屋买卖合同未经原告同意，应认定为无效，该房屋及宅基地仍应属原告所有。故诉请来院要求判令：1、请求依法确认被告马某与被告杨某签订的转让庙镇庙西村8队（宏海公路XXX号）房屋与宅基地使用权的协议无效；2、请求依法确认被告杨某与被告戴某签订的转让宏海公路XXX号房屋及宅基地使用权的协议无效；3、请求确认庙镇庙西村8队（宏海公路XXX号）房屋及宅基地使用权归原告所有。

    原告为证明其诉称，向本院提交了下列证据材料：

1、宅基地确权表及房屋照片复印件一份，证明涉案房屋的所有权人为原告；

2、协议书复印件二份，证明被告马某在未经过原告同意的情况下将系争房屋及宅基地转让给被告杨某，原告并未授权被告马某，被告马某是无权处分。后被告杨某又将系争房屋及宅基地转让给被告戴某，两份协议均是无效的；

3、拆迁公告、拆迁须知、房屋置换补偿协议复印件各一份，证明原告于2014年3月起知道系争房屋被拆迁，房屋已经被处分的事实。

    被告马某未作应诉、答辩。

    被告杨某辩称，本被告与原告系同一集体经济组织成员，本被告有权购买原告的房屋。且在签订协议时，被告马某再三说明其有权处分系争财产，并盖了原告的私章，且有证人杨某、朱某在场，故本被告与被告马某签订的协议合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。

    被告杨某为证明其辩称，向本院提供了下列证据材料：

1、黄永才、杨伯明，朱林芳的调查笔录各一份；证明被告马某将系争房屋出售给被告杨某的事实；

2、被告马某与被告杨某的房屋买卖协议一份，证明当时签订协议的时候有证明人杨伯明，朱林芳在场，有被告马某的签名和原告的盖章；

3、被告杨某与被告戴某的房屋买卖协议一份，证明该房屋又转让给被告戴某；

4、被告杨某户籍资料证明复印件一份，证明被告杨某在1996年前居住在庙西村9队，1996年的时候仍然是农村集体经济组织成员，享有购房的权利。1997年12月27日户口迁往庙镇大街XXX号，也是农村户口。

    被告戴某辩称，原告沈某、被告杨某及本被告均系同一集体经济组织成员，本被告与被告杨某之间的房屋转让协议是合法有效，且系争房屋的权利人于1998年10月28日已经变更为本被告，故要求驳回原告的诉讼请求。

    被告戴某为证明其辩称，向本院提供了下列证据材料：

1、被告戴某户籍资料证明复印件一份，说明被告戴某从出生至今一直居住在庙西村9队；

2、宅基地使用证复印件一份，证明被告戴某的户籍在农村是具有宅基地使用权的，因此被告戴某的房屋所有权是合法有效的。

    经审理查明，原告与被告马某系母女关系。被告马某与被告杨某、戴某系同一集体经济组织成员。被告马某与被告杨某于1996年4月5日签订了协议书一份，协议约定：“甲方（原告沈某）将坐落庙西村八队宅基地使用证上所核定使用面积92平方，其中主房占地49平方米，棚舍占地18平方米。自愿调剂给乙方（被告杨某），同时把占地面积的所有土地无偿送给乙方；甲方家中除一张大床装回外，其他电器和水的设施全部转让，包括宅前宅后，场地等物，南至严召新宅后路止，东到现状路，北至公路，西至陆佳群风墙，经双方合议决定补贴材料款，为一万四千元整。”被告马某与杨某在协议上签字，被告马某在协议上盖上了原告沈某的印章，并且由在场人杨伯明、朱林芳签字作证。1996年10月15日被告杨某和被告戴某又签订了协议书一份，被告杨某又将系争房屋以同等的条件转让给被告戴某，被告戴某使用系争房屋至今，现系争房屋遇拆迁，原告认为被告马某系无权处分，被告间的协议侵害了原告的利益，遂涉讼。

另查明，被告戴某于1998年10月28日到崇明县土地管理局土地科将系争房屋的权利人由沈某变更为戴某。

    本院认为，被告马某与被告杨某签订的房屋买卖协议以及被告杨某与被告戴某签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告认为被告马某系无权处分，被告间的协议侵害了原告的利益，应确认被告间的协议无效。本案中，原告沈某与被告马某系母女关系，被告杨某在与被告马某签订协议时，有理由相信其有代理权，其行为属于表见代理，且系争房屋出售给被告戴某后使用系争房屋已有十八年之久，原告从未提出过异议。故原告之诉请，本院难以支持。被告马某未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

    一、原告沈某要求确认被告马某与被告杨某签订的转让上海市崇明县庙镇庙西村8队（宏海公路XXX号）房屋与宅基地使用权的协议书无效的诉讼请求，不予支持；

    二、原告沈某要求确认被告杨某与被告戴某签订的转让上海市崇明县庙镇庙西村8队（宏海公路XXX号）房屋及宅基地使用权的协议无效的诉讼请求，不予支持；

    三、原告沈某要求确认上海市崇明县庙镇庙西村8队（宏海公路XXX号）房屋及宅基地使用权归原告所有的诉讼请求，不予支持；

   本案案件受理费人民币290元，减半收取计人民币145元，由原告沈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　樊家栋

二〇一四年十月十六日

书　记　员　　蔡榆柠

律师评析：

本案系一起部分产权人擅自处分共有的房屋而引起的典型的房屋买卖纠纷，涉及的主要问题系无权处分与表见代理的认定问题。

无权处分与表见代理的主要区别是：无权处分系以自己的名义处分他人财产，表见代理系没有代理权而代理他人以他人的名义处分他人的财产。本案中被告马某系用原告沈某的名义处分了双方共有的房屋，显然不属于无权处分。因被告马某与原告沈某系母子关系，被告马某代理原告沈某在协议上签章，虽然被告马某没有获得原告沈某的授权，但是基于双方之间亲密的母子关系，且被告马某拥有原告沈某的个人印章，基于上述证据，被告杨某有理由相信被告马某具有代理权。另外，被告杨某支付了合理的对价，系争房屋也已经进行了相应的变更登记，符合表见代理的相关要件，故被告马某与被告杨某签订的买卖系争房屋及宅基地的协议合法有效。